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潼南开发区项目整体定位及发展战略报告 初步整体定位报告 项目整体定位 及发展战略（终稿） 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 2011/1 2010/2 2011/1 项目界定及目标分析 项目核心问题分析及导出 宏观大势分析 区域价值研判 市场机会挖掘 重点竞争项目分析 项目整体发展方略 项目初步整体定位 启动区及物业发展 建议(下阶段工作) 项目研究的工作阶段划分 项目界定及目标分析 项目核心问题分析 宏观调控及大势分析 城市区域价值研判 区域竞争机会挖掘 重点竞争项目分析 参考案例 项目整体发展方略 项目整体定位 产品定位及规划建议 2010/2/3 30天 启动区定位 启动区展示 启动策略及分期 建筑风格建议 园林风格建议 户型产品设计建议 配套设施建议 设计任务书 规划跟进服务 本次初步方案汇报的提纲 项目本体分析 宏观调控的影响 项目发展战略及定位 案例借鉴 项目核心问题及分析 产品定位及规划探讨 营销推广策略 PART 1 我们是谁？ 我们的目标是什么？ 本体 潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。 潼南——渝遂线上一颗耀眼明珠！ 随着高速铁路和高速公路的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。 重庆1小时经济圈内的潼南 分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，工业园区以及江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。 市政规划: 潼南县总体规划(2002-2020年) 潼南经济运行情况 潼南县地方财政数据 数据来源：2010年潼南县人民政府工作报告 评论：潼南县的经济在重庆市各区县排名靠后，增长速度低于全市平均水平149%，城镇居民可支配收入低于全市24区县平均水平（15748元） 项目位于潼南新兴工业园区，作为凉风垭哨楼片区的主导拓展区、依托园区的发展建设，区域内房地产正待升温。 区域属性 项目属性 所处区位 规划配套 重庆市－潼南县－工业园区； 项目距离老城中心 步行约10分钟； 项目距离老城区中心车程3分钟； 近潼南一中、汽车站 功能上，项目位于城市中心边缘，未来的工业园区中心。 急剧升温中的 城市新区 关键词一： 地块四周规划有市政主干道，但目前仅有西面一条干道未开通； 项目所处工业园区区域缺乏基本的生活配套，商业购物、饮食业极不发达，主要依赖与老城区。 区域公交线路较少， 尽管规划有市中医院，小学，但目前医疗配套极度不足； 各楼盘商业配套规模小或未启动； 目前人气不旺，从潼南人居住习惯看，较为僻静； 区域属性 项目属性 所处区位 规划配套 园区发展尚未成熟，公交系统不发达，缺乏商业、医疗等生活配套，对老城区域依赖性高。 关键词二＼三： 非潼南人传统 居住区域 生活配套不成熟 地块通达性良好，四面临街，地块方正，一条高压线通道穿过项目，内部不存在太多拆迁问题 区域属性 项目属性 地块简介 规划配套 地块内部大部分为荒地， 存在少量迁坟 地势平坦，土石方量小 关键词四：中等规模 项目经济技术指标 占地面积 76000㎡ 建筑面积 250800㎡ 容积率 ≤3.3 绿化率 ≥35% 限高 100m 规划用途 住宅 使用年限 70年 取地成本 101万/亩 潼南发展热土工业园区政配套建设热点区域、非强势资源的中等规模项目。 有利因素： 区位优势 园区的发展带动周边的环境配套 限高条件较为宽松，无拆迁压力 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套匮乏 潼南工业园区的打造，本区域并不是纯居住高尚区域。 项目属性： 区域属性： 政府规划的利好，未来潼南工业园区的定位，使得片区的物业价值凸现，拥有一定大小开发商聚集开发； 供应激增的居住新区 潼南在房地产市场划分中属四线城市； 四线热点城市 项目属性界定 潼南人习惯选择居住在旧城区； 非传统居住区域 本案的目标 快进快出的策略—— 理想的利润水平—— 一定的影响力—— 实现项目资金的快速滚动，预计整体开发周期为4年，