房地产市场、地租理论和超额利润的形成研究.pdfVIP

房地产市场、地租理论和超额利润的形成 齐昊 中国入民大学经济学院2004级 【内容摘要】在分析房地产市场的价格上涨和超额利润的形成方面，新古典经济学没有 级差建租、垄颓地疆积绝对地理的区分，麸瑟难以解释超额铡淀的实际来源、形成方式秘最 终分配。相院之下，马克总的地租理论体现了丰寓的解释能力。本文运用马克思地穗瑗论来 分析房地产市场超额利润的形成。本文认为，在特殊的经济环境和制度环境下，房地产开发 薅鹣超额剩润苓饺来塞级惹地疆弱垄糖逑疆兹上涨，恧旦来舞绝对建疆。房地产开发灏部分 地成为了土地所有者，在一定程度上控制了稀缺资源的供给。超额利润最终来源于其他部门 的剩余价值或工资，房地产开发商获得了其中的犬部分。 【关键词】房建产枣场缝租理论级差迪秘绝对地秘超额利润 引 言 由于房地产市场对入民生活和经济发膜有重要影响，房地产价格成为人们 关注的热点和宏观调控的重点。房地产价格的持续上涨引发了关于其原因的激 烈讨论。隐藏在价格一乏涨背后的是房遗产市场超额利澜的形成帮分配。囊于房 产和地产的分离，作为稀缺资源的土地在房地产市场的价格变化中处于核心的 地位，房地产价格的变化主要是土地价格的变化。分析超额利润，就必须从土 地及其权益开始。在这一方瑟，新古典经济学没有级差地租、垄叛地租秽绝对 地租的区分，从而难以解释超额利润的实际来源、形成方式和最终分配。相对 于新古典经济学的分析框架，马克思的地租理论能够清晰地分析房地产市场超 额剃润的形成。 马克思的地租理论以谷物市场为例，依次分析两种级差地租、绝对地租和 垄断地租的形成，而对建筑地段地租和矿山地租并没有作同样详尽的分析。房 地产意场熙±地租金鞠是建筑地段选翟。赛地产市场稻谷物市场存在梗似性， 耕地地裎理论可以在～定程度上推广至房地产市场。这种相似性表现在：首先， 在商品性质方面，谷物和房产(尤其是住房)的需求弹性都比较小；其次，在 索场主体方嚣，谷物枣场存在懿±邋所有者、租地农场主朝农业雇佣王入分别 15 对应房地产市场的土地所有者、建筑商和建筑工人；第三，在级差地租的形成 ，方面，位置是产生谷物市场和房地产市场土地租金级差性质的共同因素，但决 定谷物市场级差地租的主要因素是土地不同的肥力，而房地产市场地租的相对 性质则主要由位置造成。 在分析房地产市场的超额利润的形成时，必须考虑房地产市场和谷物市场 的区别。首先，在市场主体方面。房地产开发商作为土地所有者和建筑商的联 系主体，其资本不直接进行剩余价值的生产，但是却可以获得超额利润。有时， 房地产开发商本身具有建筑商的职能，但这只是在特定条件下两种资本为了规 模效应等目的的结合，分析时仍然应该将两种资本区别开。其次，在土地使用 权方面。谷物市场中，土地所有者总是尽量与租地农场主签订短期租约，以获 得租约期间农场主投资的收益，但在将使用权转移之前，房地产开发商可以长 期控制土地使用权。第三，在价格形成方面。谷物市场的价格是由最差一级土 地的生产价格决定的，在各等级土地上生产价格是不同的，级差地租通过相同 的市场价格和不同的生产价格之差产生。房地产市场在各级土地上同种房产的 生产价格相同，级差地租通过不同的市场价格与相同的生产价格之差产生(房 地产价格=生产价格+地租)。最后，在价值实现方面。由于房产商品高值耐用 的特点，房产出租非常普遍(尤其是商业房产)，租金同样表现出级差的性质(房 产租金=建筑租金+地租)。租金的级差性质本质上是土地的级差性质，位置仍 然是最重要的变量。房产的购买与租赁只是价值实现的两种不同的方式，投资 性购房一方面加速了房地产业资本的流通，另一方面获得了更多的可以分配的 剩余价值，甚至是必要劳动。 本文的结构是：首先，分析房地产市场级差地租的产生：其次，分析垄断 地租的产生；第三，分析绝对地租；最后，结合中国的具体情况分析超额利润 的来源、形成和分配。 二、级差地租 关于级差地租I。考虑A、B、C三种地租。其中地租A为零，地租B大 于零，地租C最高。地租为A的土地不产生任何地租，位置条件最差，房地产 价格等于生产价格。由于房地产市场的需求是结构性的，对于不