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成都城北住宅项目市场调查报告提纲 第一章 调查说明 一、调查目的 本次市调通过对国家宏观政策对房地产的影响、成都市房地产状况、城北的城市规划、城北房地产供需状况的调查，分析本项目的市场需求、目标客户群和本项目的风险与风险防范，为本项目的营销策划奠定坚实的基础。 二、调查过程与方法 (一)调查范围 本次调查分成三个方面进行： 1.通过一手资料的收集，了解国家宏观政策、06年1-4月成都市房地产状况、城北的城市规划，分析大环境对本项目的影响； 2.对城北片区楼盘进行可比性调查，对本项目进行类比分析； 3.实地考察本项目，对本项目的面貌及地块优劣势进行分析； 4.对本项目附近的居民和商家进行采访调查，分析他们对本项目的认可度，并对本项目的目标客户群定位。 (二)调查对象 本次研究调查对象分为三个部分： 1.向成都市房产管理局及其它部门了解咨询成都市的房地产现状和相关政策； 2.对城北在售楼盘调查，了解区域的房价和目标客户群； 3.利用市场调研问卷，调查目标客户群对本项目的认可度。 三、调查时间 本次调查时期为2006年6月13日——2006年6月16日。 四、调查强度 本次调查共历时4个工作日，动用调查人员共31人次。 五、调查方法 本次调查采用中央地点集中测试法（Center Location Test, CLT），以观察方式及定向访问方式询问受访者对相关议题的意见。 六、资料处理与分析方法 本调查访问完毕后，经过策划部检核数据、注号、侦错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件SPSS进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。 第二章 成都市房地产状况 一、成都房地产发展历程 成都市房地产市场起步于上世纪90年代初，风风雨雨经历了15年。风雨变迁的年，从稚嫩到成熟。最为深刻的一段历史则是从到。“零首付”无疑是年楼市的热门话题。月，银丰房产公司推出“将购房者所购房款的一成一次性全免，另两成在两年内无息分期支付”的“零首付”；月，金地公司推出“三成购房款由购房者在个月内付清，每个月支付一次”的“零首付轻松购房活动”；月，乐民房产与成都市商业银行东风支行推出“在年还款年限里，分成前年、年、年分付额度不等金额”的“零首付”。大盘“围剿”成都楼市月日，成都花园正式开盘，上千亩的规模揭开了成都房地产开发新的一页。万科、中海外、万达等大集团相继进入成都市场逐步开始向二环、二环外拓展领地成都市二手房交易中心建成，为成都市住房一、二级市场联动机制的建成打下了基础。住房中介服务市场开始起步，住房中介机构向专业化与规范化发展。年，河滨印象在西南地区首次获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。成都商业地产可以说是风光无限众商家抢滩的热土年起，小户型住房集中爆发，开始瓜分成都的房地产市场。由于总价相对比较低，首付少、户型的功能比较齐全、位置较好，交通便利等优点，当年出现的现代城、交大吾家、流星花园、城市阳光、美丽人生、自由假日等大大小小几十家开发小户型的房地产商几乎家家都迎得个开门红。别墅项目如雨后春笋般涌现，遍地开花，成为楼市的一大奇观。成都郊县房地产开发风起云涌，与市区的房地产开发相互辉映，成为楼市一道亮丽的风景。年爆发的“非典”令很多国人至今心有余悸，而香港淘大花园反映出来的问题，更引发出了一场健康住宅热，一时间，专家论说，媒体宣传，房地产商更是空前炒作健康概念。很多人的居住概念，消费者越来越看重居住小区的阳光、绿地和健身场所。 成都楼市在进入年后， 2005年成都房地产价格仍继续上涨（具体价格详见“成都市近三年商品房供销状况及销售价格一览表”）。五城区商品房总体交易均价同比涨幅由2004年的10.9%减缓至2005年的9.48%；商品住宅成交均价同比上涨16.32%，涨幅较2004年增大。从方位上看，2005年的城南市场表现最为平稳，除该区域全年商品房及住宅均价涨幅相对小外，商品房环比波动幅度方差为0.28%，商品住宅环比波动幅度方差为0.16%，月度的交易价格波动明显小于其他区域。从环域上看，二环以外区域（城市外部圈层）的商品房和住宅交易价格涨幅尤为明显。分物业类别看，非住宅价格同比降幅超过10%。2005年成都郊区商品房价格涨幅超过五城区，商品房总体交易均价同比增长31.42%。总体上看，2005年成都的商品房价格在国家的宏观调控下没有出现大起大落，但在特定区域，特定时间段内仍出现了商品房交易价格的起伏波动，客观反映除了在“政策年”中成都房地产市场供求关系的改变和不同市场主体的行为转变。 成都市近三年商品房供销状况及销售价格一览表 2003年 2004年 2005年1-11月 当年供给量 689.06万平方米 717.64万平方米 810.93万平方米