2016年纳帕溪谷一期项目评价报告.docVIP

2010年纳帕溪谷一期项目评价报告 湘银集团战略发展部 二零一零年九月 前言： 湘银.纳帕溪谷项目于2006年底启动，在2007年12月正式动工。项目一期第一批于2008年5月开盘预售，并于2009年4月验收交付，截止2010年4月，已全部售罄。 本次纳帕溪谷一期第一批的项目后评价，对项目开发过程中各方面工作进行总结和评价，同时吸取经验教训，希望能为项目后期和公司类似项目的开发提供一定的借鉴。 此次项目后评价，湘潭公司工作人员提供了一手资料并进行了自我评价，同时，集团各部门也进行了配合与协调，在此表示谢意。希望以后各部门更加积极配合，共同努力做好项目后评价工作。 目 录 1一、项目概况 1二、项目定位评价 2三、项目工程评价 3四、项目供应商评价 4五、项目销售评价 5六、项目开发进度评价 6七、项目成本及利润评价 一、项目概况 1、地理位置 湘银.纳帕溪谷项目位于湘潭市中心区，河东大道南侧，市交警大队旁。周边拥有市政府、湖湘公园、会展文化中心、东方红广场、盘龙山庄大酒店等，是集行政、文化、商贸于一体的城市中心地段，交通便捷，拥有湖湘中路、霞光西路和河东大道等重要交通干道，规划中的长株潭交通轻轨河东大道段就在项目附近。 2、经济技术指标（一期） 项目占地面积162亩，容积率2.55，绿化率51%，规划总建筑面积28万平方米，由26栋18层小高层组成，总户数为1986户。 3、开发周期 项目于2006年11月签订土地成交确认书，整个开发周期约为7年，共分两期开发。其中，一期一批（本次项目后评价部分，总建筑面积12万平方米）已于2009年4月验收交付，目前已售罄，整个一期预计2011年销售完毕；二期规划总建筑面积34万平方米，于2011年启动，预计2013年开发完毕。 二、项目定位评价 1、项目定位 类别 定位 总体形象 集住宅、商业为一体的大型综合社区 物业档次 中高档 客户 中高端 住宅 中高档 商业 小区配套街铺 建筑风格 新古典风格 园林 以溪谷为景观轴，绿化率51% 项目推广 南加州坡地原生态 2、综合评价 项目整体实施情况与前期定位基本保持了一致。项目在档次和园林方面的定位得到了很好的实施，突出了项目优势，也得到了市场认可，但其他方面的定位未展现出项目的价值优势，特别是对于规模大盘而言，开发周期相对会比较长，产品结构一般会比较丰富，定位方向保持不变，特别是针对不同产品的客户群体定位也就随之要进行适当调整，否则对项目的整体价值的有效提升与最大化肯定会带来诸多不足之处。 三、项目工程评价 1、工程质量 项目 评价 问题分析 建筑主体 主体混凝土结构及砌质量合格，外墙贴面质量优良，无一例漏水现象，商铺墙面改种植屋面后有渗水现象 建筑房间内部 室内抹灰、仿瓷、门 、电器、弱电、智能化等质量合格、满足使用功能要求。 房间顶棚在楼板支模时，局部控制不到位。 建筑房屋顶棚不平，是工程质量常见的通病，主要是现浇楼板支底模时抄平控制不到位，或顶棚装饰抹灰时没有弹水平线，随意操作，现场质量过程控制不严，检查不到位所致。 公共空间 公共区域墙面、地面、顶棚、消防、电器、质量合格，满足使用功能要求 公共设备 公共设备电气设备、给排水设备、通风、弱电及其他设备合格，符合强制性规定，满足使用要求。 电梯使用运行有时出现问题，轿厢门关闭太快。 电梯运行出现问题，轿厢门关闭太快，属于生产厂家质量问题，建议C地块更换电梯品牌，确定品牌前加强对产品质量的了解考察和验证。 室外工程 室外道路、铺装、照明及其他室外工程质量合格。 二期绿化工程要加强过程控制，在整植苗木前应对种植土、绿化场地种型进行验收，必须达到合格标准后再进行下道工序施工。 室外绿化场地种型微地形处理曲线不流畅，主要是绿化地基土没有按计划要求压实，铺种植土后场地沉降不均匀所致，施工过程没有按程序进行检查、验收，对现场施工过程中的每个环节把关不严。 2、综合评价 项目从桩基础、上部主体结构和装饰阶段等各个环节质量控制到位，未发生质量安全事故，特别是屋规控制、外墙保温、防水、贴面等质量控制较好，做到了外墙无一处渗水，屋规尺寸交房后无投诉。施工质量打造了湘潭市质量第一流的品牌楼盘，得到了主管部门和市民的认可。 工程施工中也得到一些经验和启示：不宜采取项目总承包方式；谨慎选择施工单位，特别要加强对项目经理的考察力，加深了解；项目定位与工程造价应完全吻合，要让施工方有合理的利润空间，才会有长期稳定、优秀的合作伙伴；施工现场的质量控制应以过程控制和预控为主，不能等问题出现后再去发现和处理，工程已开始，工程部应及时将公司对工程质量管理的要求、标准向监理、施工方书面交底，形成管理制度，以便施