2011年县域房地产、建筑业的行业现状及应对分析.ppt

县域住房开发项目的优势： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 （1）项目综合收益率较高； （2）项目压力测试情况良好，违约率和损失率低； （3）借款人多为单一法人，不会带来系统性风险。 （4）项目压力测试情况良好，违约概率和损失率较低； （5）项目土地成本相对较低，投机性需求小。 县域住房开发项目案例： **市**开发区**路南侧商品住宅项目（已审批通过项目）链接 4、如何选择县域土地储备项目 一、县域房地产业务面临的形势及任务 （1）区位优势明显，土地出让前景较好； （2）建设内容较简单，不涉及住户拆迁等事项； （3）政府负债率和债务率低； （4）当地房地产市场前景好； （5）项目压力测试情况良好，违约概率和损失率较低； （6）发放前提--能够统筹解决限额问题。 在符合区域、客户和项目准入基本条件的基础上，选择县域项目应特别注意： 县域土地储备项目的优势： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 （1）项目规模不大，成本相对较低； （2）项目背景相对简单； （3）项目压力测试情况良好，违约率和损失率低； （4）项目涉及土地具备城乡一体化优势，升值空间大。 4、县域土地储备项目案例： **市土地储备中心9000万元政府土地储备贷款项目（已审批通过项目）链接 一、县域房地产业务面临的形势及任务 1、产业地产逐步升温； 2、旧城改造、城市整体建设等综合项目增加； 3、以经济适用房、高档老年公寓为名目的保障房项目增多； 4、直接融资比例进一步加大。 （三）2011年房地产市场的新动向： 1、产业地产逐步升温 ： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 产业地产是指围绕商业、旅游、产业化和产业链等产行业的企业或项目进行的土地整理和房地产开发。从国内最新的情况看，产业地产是房地产市场新的发展趋势，发挥地方产业特色发展房地产，不仅能够促进县域地产与地方产业的有机融合，而且可以促进县域经济的可持续发展。 2011年，全国产业地产持续升温，不少开发商开始研究经营转型，以各类产业为依托，投资综合性房地产开发，谋求以土地增值收入为主的盈利模式。 2、旧城改造、城市整体建设等综合项目增加： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 2010年以来，北京、上海以及部分省会城市等一线城市的旧城改造和城市整体建设综合项目增多，老城拆迁、城中村建设等项目开始制定资金措施计划。 各家银行开始研究针对旧城改造的专项产品和办法。 3、保障房项目增多，但介入仍需谨慎： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 2009年10月，由住建部牵头，选择了28个试点城市的133个试点项目开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点，涉及贷款额度约493亿元，其中北京市额度约200亿元。目前，正处于总结试点经验阶段。 2010年的中央经济工作会议首次提出，要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。 “国十条”：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。但具体项目和资金配套措施尚未完成。 4、直接融资比重降低： 一、县域房地产业务面临的形势及任务 2010年，我国资本市场融资规模 9551.78亿元，但房地产行业由于政策限制，从去年初的“谨慎放行”到年中“一刀切”，各大开发商未能过多分享到资本市场的资金。信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。 2010年，房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模为64.4亿美元。从融资方式上来看，IPO融资规模持续下降，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，此外，房地产行业并购加剧。 二、县域建筑业发展状况及行业管理 （一）县域建筑业发展及业务状况 （二）县域建筑业行业管理设想 二、县域建筑业发展状况及行业管理 （一）县域建筑业发展及业务状况 1、县域建筑业管理范畴； 2、建筑业市场发展状况； 3、建筑企业主要金融需求 4、县域建筑业信贷业务情况； 5、存在的