第六章 其他税种筹划新.ppt

　第六章 其他税种税务筹划　 　　 一、土地增值税税务筹划 　　 二、城镇土地使用税税务筹划 　　 三、房产税税务筹划 四、印花税税务筹划 　　 第六章 其他税种税务筹划　 在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10%）的前提下使房价降下来，就成了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。 第六章 其他税种税务筹划　 （一）税法依据 （二）筹划思路 （三）筹划的内容与技巧 （四）筹划案例分析 第六章 其他税种税务筹划　 一、法律依据 （一）征税对象 城镇土地使用税以国有土地为征税对象。 （二）征税范围 （三）征税标准 1.一般标准 2.特殊规定 第六章 其他税种税务筹划　 二、筹划思路 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，充分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术和长期进行筹划的总结和完善。 第六章 其他税种税务筹划　 （一）依据不同的税率 （二）关注增值额 三、筹划内容与技巧 （一）“临界点”筹划法 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，“20%的增值额”就是 “临界点”。因此，认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理 第六章 其他税种税务筹划　 定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力，在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。 第六章 其他税种税务筹划　 （二）收入分散法 1.分别签订购房合同和装饰装潢合同 例如，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税， 第六章 其他税种税务筹划　 这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 2.将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离 假如，某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。 第六章 其他税种税务筹划　 3.利用分别核算法分散收入 房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。在分别核算的情况下，通过策划，将普通标准住宅的增值额控制在20%以下，享受免征土地增值税的优惠政策，免征土地增值税。 第六章 其他税种税务筹划　 （三）增加扣除项目（成本和费用）金额筹划法 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。 从中可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，可以从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。 第六章 其他税种税务筹划　 房地产开发成本： 指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。 第六章 其他税种税务筹划　 房地产开发费用：与房地产开发项目有销售费用、管理费用、财务费用。 具体扣除方法有两种： 当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其最多允许扣成的房地产开发费用=利息+（取得地体使用权所支付的金额+房地产开发成本）╳5%；纳税人不能按此提供的或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣成房地产开发费用=（取得地体使用权所支付的金额+房地产开发成本）╳10%以内。 第六章 其他税种税务筹划　 （