房地产法原理与案例教程第二版.PPT

第七章 房地产租赁法律制度 二、房地产租赁的本质与特征 1、房地产租赁是一种双务合同关系。 2、房地产租赁是以房屋财产的使用权为标的的合同关系。 3、房地产租赁是一种有明确期限的法律关系。 4、房地产租赁以承租人对租赁房屋的占有及排他性控制和出租人收取租金为实质内容。 第七章 房地产租赁法律制度 三、我国房地产租赁的分类 1、根据房屋租赁的目的可将房屋租赁分为住宅租赁与商业租赁(非住宅租赁)。 2、根据出租房屋所有权的性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁。 3、根据租赁的性质可将房屋租赁分为一般房屋租赁和城镇廉租住房租赁。 【案例7—1】划拨地上房产出租有限制 第七章 房地产租赁法律制度 四、房地产租赁的条件和要求 (一)租赁物不属于法律禁止出租的房屋 (二)签订书面合同 (三)登记备案 第七章 房地产租赁法律制度 第二节 房地产出租人的权利和义务 一、出租人的权利 (一)租金收取权 (二)租金调整权 (三)房地产转租的许可权 (四)特定条件下的解约权 (五)房屋收回权 第七章 房地产租赁法律制度 二、出租人的义务 (一)交付房屋 (二)租赁物的瑕疵告知和担保义务 (三)保证租赁物能正常使用 (四)损害赔偿 (五)其他负担 第七章 房地产租赁法律制度 第三节 承租人的权利和义务 【案例7—2】房屋承租人优先承租权保护案 一、承租人的权利 (一)占有、使用权 (二)续租权 (三)承租人的安宁享受权 (四)特殊情况下享有的法定权利 【案例7—3】出租房屋买卖纠纷 第七章 房地产租赁法律制度 二、承租人的义务 (一)支付租金 (二)妥善保管与合理利用租赁物 (三)不得擅自转让、转租租赁物 (四)返还租赁的房屋 (五)损害赔偿 第七章 房地产租赁法律制度 第四节 房屋转租 【案例7—4】未经出租人同意房屋转租案 一、房屋转租的法律依据和条件 房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。 二、房屋转租的特征 【案例7—5】租赁合同转让纠纷案 第七章 房地产租赁法律制度 (一)房屋转租必须经过原出租人的同意 (二)房屋转租合同要受原房屋租赁合同的制约 (三)转租人的权利和义务 三、非法转租的特点 非法转租是指承租人未经出租人同意将所租赁房屋的部分或全部再出租给他人使用、收益的行为。 非法转租的主要特征是未经出租人同意和未依法履行转租房屋的登记备案手续，其实质上是侵害出租人利益和规避法律的行为。 第七章 房地产租赁法律制度 第五节 法律对承租人的特殊保护 一、 “买卖不破租赁”原则的适用 现代各国家和地区为了保护承租人尤其是居住用房之承租人的利益，稳定房地产租赁关系，促进社会经济的发展，在立法上均采用了“买卖不破租赁”原则。 第七章 房地产租赁法律制度 二、房屋承租人的优先购买权 【案例7—6】B公司诉A工厂侵犯其承租人优先购买权案 三、承租人的优先承租权 从一些国家和地区的有关立法实践来看，房屋承租人的优先承租权是指房屋出租人在房地产租赁期限届满、继续出租房屋时，原承租人享有的优先于他人承租房屋的权利。 第七章 房地产租赁法律制度 四、不利于承租人的约定无效 鉴于承租人在租赁关系中处于弱势地位，不少国家在对承租人采取上述保护措施的同时，还规定了不利于承租人的约定无效，以此防止出租人凭借优势地位作出损害承租人利益的约定。 第七章 房地产租赁法律制度 问题与思考 1、如何理解房屋租赁的功能？ 2、为什么要授予房屋承租人对租赁房屋的优先购买权？ 3、简述房屋转租的利与弊。 4、如何理解法律对承租人的特殊保护及其必要性？ 5、如何理解房屋租金管制的必要性？ 6、简述在租赁关系非正常终止时房屋添附物的处理规则。 7、房屋承租权与抵押权如何协调？ 第八章 房地产抵押与按揭法律制度 引例某市服装厂破产清算组诉某建筑公司房屋担保案 第一节 房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念及其法律关系 (一)房地产抵押的概念 “房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。” 第八章 房地产抵押与按揭法律制度 (二)房地产抵押法律关系 房地产抵押法律关系也是由主体、客体和内容三大要素构成。 二、房地产抵押的性质和特征 (一)更好的融资功能 房地产抵押不转移抵押房地产的占有，同时也不转移抵押房地产的所有权，因而对抵押人来说具有更好的融资功能。 第八章 房地产抵押与按揭法律制度 (二)更好的担保功能 房地产抵押属于物的担保，因而于抵押权人而言具有更高的担保功能。 (三)房地产抵押属于要式法律行为 第五章 商品房预售登记制度 四、商品房的包销和代销 商品房包销，是指包销商以开发商的名义，在约定的期限内承包销售开发商开发的商品房，按照