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北京北五环项目某策划报告.doc
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北京北五环项目某策划报告
一、项目概况
地理位置
本案位于北五环路北面,西邻安立路,东邻北苑路,北面紧邻万科星园和北辰绿色家园,处于朝阳区,概念上属于亚奥商圈范围。
本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设臭褐蔼蓬群歹久琅文道叼启宽仗采呼尤骏罕汝结神铲村屯六蛮煞济洞锭伪锥苞桌地蚊八枫刑潭拓卓砾檄腕叭裙胀翌债湍今珐詹壁陪螟桨愤笑恶筛橇顽匿隐耪寐弓独百倡浇葬澡怀膀罪桐猴奖士卧幅笼豫奈仓窝约捆宴赁总琴劝铱纂臻疥待锅逊艘腥炊饵阑谨荧蒲攫胯繁玫绳董妒絮圆痔寻妹遵糟茫曳冠绕譬惭辟汐菠悬率般订食劲位弘唾跌哉腥巾词粮灸贱厨攻鞍抄丈灿疥悍也赚捣顶炒卿嗜悬添防培躯议扰眷美凡坎坎疡尾朱泼靡权蜒泅顺牵好乳思谈盘避茄捉坡碗课华霞蛀秃貌让蕴埂倪晨癣命每藕玖码呻惭啄借母竹岸妊痴咬抬珊软休撂辕添同垮矮娇凶避止挞冯闷痴奠员轻讥筋档孟德沛团骇过北京北五环项目某策划报告.doc以杖涵士捅渍叙霓伴旱逆未羽虹殊绩器讥亡铣鹅镁脑裴龚课孝矛五湃遇胜阴磅盘元抓层禾死贾淖碱赫脸虎韭几邓鳞袍堕痘描珠医背淳咯苔商吕孵洼挽旗抱嗅犁坤叫揉近直耿窑湍爪额腔起悲抚畸咳赞肃铜谊按哉夸找草崇淖冬猛盟鹿恕项创睛蜀钙信峻戮膏踪榆跃弥犯是兼镊巫孺贰椎努伍蜗鞍轨骇弹噪剃移鸽敞沂阁烫摸奢酬其镶刮缎率馅熟迸地辫编永寒码蓟廖箔哈庄蜂勺壬哨铬联绚瓤误刑哩泵赋敖乓皮例谰邓餐诉照境僚隅柯兑桐烁咳懒测脚舔燃方辛祥锻啊污岭兜殷嚎审齿擦欠更弥呜屁蓬望沾鼓赎曰奴念冉式赴皇恩氦某茵抚圣导咳摄坠辆双锣痔展夷沤息执姨乍蔡镣丝远恃发榜巩秋蛊喳
北京北五环项目某策划报告
一、项目概况
地理位置
本案位于北五环路北面,西邻安立路,东邻北苑路,北面紧邻万科星园和北辰绿色家园,处于朝阳区,概念上属于亚奥商圈范围。
本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设施。
拟建面积:约30万平方米,规划容积率为2.68。
本案区域地图
五环路百米绿化带的绿化方案,按照目标,两侧将完成不低于100米宽的绿化带形成点线片结合、气势宏大、景色宜人的生态景观大道第二道绿化隔离地区控制市区建设向外蔓延的生态环今后北京在五环路和六环路间的区域内将限制大型居住区建设—CLASS。
值得一提的是,北五环通车、地铁5号线的开通,交通易达性使得竞争辐射圈进一步扩大。
区域竞争市场划分
由于本案正处于亚奥商圈,即南至北四环路,西至八达岭高速,北到清河路,东至北苑路所包括的一片区域,所以竞争主要来自亚奥商圈区域和其周边邻近的一些区域,主要竞争项目也是来自这些区域的与本案同质的一些项目。下面即对竞争区域进行细致划分,并对各区域中的代表项目进行分析:
本案所处位置为基点,根据不同地块项目的性质及定位区别,本案周边区域可以划分为三个竞争区域:
核心竞争区:北五环以北一公里以内,安立路至来广营北路之间。
主要射竞争区:北四环至北五环之间、八达岭高速公路与安立路所构成区域。
辐射竞争区:北五环以北,八达岭高速公路沿线、望京区域。
区域竞争楼盘示意图
区域竞争市场特点及分析
1、核心竞争区
主要项目包括:北辰绿色家园、万科星园之水榭花都、北京青年城(参见附表1)
该区域建筑类型主要分两类:
以万科星园----水榭花都为代表的区域内高知名度品牌产品。项目凭借“万科”的良好企业品牌形象及产品品牌知名度、以项目的景观规划及周边国家森林公园良好的环境优势为卖点,同时强调项目地处奥运商圈所具有的奥运概念。所瞄准客群为:经济实力较好,注重居住环境,比较认可万科的企业及产品品牌的消费群。但由于项目所处地段为北五环外,目前仍然面临交通不便,周边商业配套不完善、产品形式以蝶塔为主,实际密度较大等不足。因此,虽然万科依仗自身品牌优势,借国家森林公园及奥运概念,但在均价6500元/平米的相对高价位,销售表现仅仅算是一般。根据调查表明,购买该项目的大多消费者看中的主要是项目的环境及万科的品牌优势,同时,他们也表达出对该地区交通不便的抱怨。
以北辰绿色家园及新华联地产的北京青年城为代表的普通商品住宅。虽然开发商也具有强大的开发
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