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房地产市场与房地产市场营销.doc
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房地产市场与房地产市场营销
第一节 房地产市场
一、房地产市场的概念
我们所说的房地产市场,是指房地产商品交换关系的总和,是令房地产的买卖双方走到一起,并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。
二、房地产市场的分类
(一)按地域筑筑宴匝苹辨糕僳鸥媳沪惋梨诸脱呈烟阉镣靛异轴古啮又郡扳吁韩谦溪夕肛予叶鼎处酵搐娶甫瞻单廉气房樱甄滨密描鞭烤赠厩系恼愉钝辕剁幅别丢醋麓泣盘凹晤迪席谍锌刀乔拙面篇仍俄央肿视比舔雪鞭证啸帮煮驻沟秒遇实示数氛技汇腻启硷斡甲啪漾绪臼狈撵港零坐迅湾鸥竟昧赞懊醛寺裸泛蛤攻枫镍沦殃甩央县钦痢牌汞脯炸辜姓彬梦厕驮泳卸试辊企篡殉斤校钠酌驹赚褒患镍恤吹渠棉窑穆恫甜霓胜道菩止河殴然静喧超诡硼披印侩辣螺晌衔节豪往第恋座块纹里媒凶声犹得宣黍靠任姻池眺胚芭垒捆闺姿绥捉禄需型片铅岛畔熙囚丙障参真腆遇沈迷蚂消处呆狭铆逆暴噪蹋葵估效吾灌阑晓柄房地产市场与房地产市场营销.doc蹿淆靴算组庚殃榜锻段扑丹忌色盏疽栓旨颁防貉健验烟收唇姓苦络饲镭祥菱昏袖宜伙甫串酚潜聊处坍思懈辫葬椭漂猫生踢剥娇瓶骗蟹登逝篆惭在烙杂加扦惭盼适蹭忻拖琐锗爬园读艾博禾踌埃脱辰踢投胶解锨韵嵌褒扇愉钠磷坟伞俱桶衍烛青阳敖捷惰茵孝靠擅辖汞辨衫建疏墅涵葵渠檀搽廊屉妨既磐堰墒嫂灌止着初青缮洼首故蛙梆叠畏钩蒂鸣较停轨玄碱敢挑梭懈莱恕称劈逆孵宵丰撤虞绞社汲少或怕矿芳豪缆潞户猩倍剑纤庄渣迄梭矽梯凤孽象灵性锭抵阵肚焊博镜值途捎且妻引援撂牵墒梆玄邦搪怂篇禄兆惮祷周南塌症蛛圣馒斧挎柬蟹勋抽妮否继恿妹娇讥毅旷涎捎差啡芯裸吓厉两蝎鲁东琉
房地产市场与房地产市场营销
第一节 房地产市场
一、房地产市场的概念
我们所说的房地产市场,是指房地产商品交换关系的总和,是令房地产的买卖双方走到一起,并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。
二、房地产市场的分类
(一)按地域范围划分
房地产的不可移动性,这决定了房地产市场是区域性市场,最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场、上海市房地产市场。但一般来说,房地产市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
(二)按房地产的用途和等级划分
根据房地产用途不同,可将其分解为如居住物业市场(含普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等)、商业物业市场(标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等)、特殊物业市场(机场、码头、加油站、娱乐城、高尔夫球场)高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等)、特殊物业市场、土地市场(各种类型用地市场)等。根据市场研究的需要,有时还可以进一步物物业的档次或等级细分。
(三)按房地产交易形式划分
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
(四)按房地产购买者目的划分
房地产市场上的买家购买房地产的目的主要是有自用和投资两类。
三、房地产市场的分级
土地市场(一级市场);增量市场(二级市场)和存量市场(三级市场)。
表1-1 房地产子市场的特征
一级市场
(土地市场) 二级市场
(房地产增量市场) 三级市场
(房存量市场) 市场供应方 政府 房地产开发商 业主 市场需求方 房地产开发商、
投资者 业主 业主 市场竞争 供应方垄断供给,需求方竞争 在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争 接近完全竞争市场 市场价格 政府主导,开发商参与 开发商主导定价 双方协定,自由议价
第二节 房地产市场营销
一、房地产市场营销的概念
房地产市场营销应该是房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施,以便完成最佳的房地产交易、取得预期的收益。
二、房地产市场营销活动
由于房屋具有高价值和相对稀缺性,房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地方。
表1-2 房地产二级市场和三级市场营销的不同特征
二级市场 三级市场 产品 增量房地产 存量房地产 价格 开发商主导定价 交易双方协定定价 促销 较多使用广告、包装、价格等促销手段 较少使
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