2010年4月上海旭辉·朗香郡项目营销策略报告.ppt

注：本项目一、二层带庭院和地下室，标准户型配有可变化功能北阳台，此 可做为很大的卖点，需要通过样板房展示以吸引市场客户促进销售。样板房做到交房标准，看房动线保持安全、通畅、整洁。 系列客户通讯（直投方式） 目的：维系客户，增加投资者信心 参与：已购和意向客户 内容：传达销售信息，市场热点和产品价值分析等。 四、营销推广执行策略 持续期 现场表现 VI及宣传资料 67 合 计 5 礼品 10 导示系统 20 工地围板 5 手提袋 20 画册（泛楼书） 5 销海/销平 2 名片/信封/信纸 案前准备期 类别 单位：万元 营销费用匡算—固定媒体 四、营销推广执行策略 10 2 3 5 区域短信 20 5 10 5 网络 187 共 计 150 合 计 20 5 5 10 DM 50 10 20 10 NP/杂志/软广告 20 5 10 5 引导旗 总计 持续期 开盘期 形象导入期 类别 单位：万元 营销费用匡算—移动媒体 四、营销推广执行策略 推案策略 销售目标为导向，制定酷爱销策略 一、项目销售房源概况 1 2 7 6 5 4 3 项目占地面积：约14000M2 物业形态：多层带电梯洋房 可售房源幢数：2-7号楼（6幢） 可售房源套数：152套 可售房源面积：约21528M2 地下室面积：约21528M2 地下车库车位：110个 　 100.00% 21528 152 合 计 露台 17.11% 4888 26 188 三房二厅三卫 顶层复式 F 　 48.68% 9620 74 130 三房二厅二卫 标准层 E 一层庭院，地下庭院，地下储藏室 8.55% 1690 13 130 三房二厅二卫 2 D 一层庭院，地下庭院，地下储藏室 8.55% 1690 13 130 三房二厅二卫 2 C 一层庭院，地下庭院，地下储藏室 8.55% 1820 13 140 四房二厅二卫 1 B 一层庭院，地下庭院，地下储藏室 8.55% 1820 13 140 四房二厅二卫 1 A 赠送 户型配比 房型总面积 套数 建筑面积 房型 所在层数 房型号 前提：2010年下半年市场趋势不明朗 紧邻正在销售的印象欧洲项目 目标：开盘后三个月完销 宗旨：平开平走、充分蓄水、择时一次引爆销售 理由：项目体量较小，房型较单一，受到紧邻项目制约 方式：弱化印象欧洲项目对本项目销售的影响，须做到“三错位”原则： 产品错位（目前已确定毛胚交房，主力户型130-140M2） 总价段错位（针对印象欧洲90-150M2之间的空白） 开盘时间错位（与印象欧洲各推案时间错开） 本项目采用一次引爆销售，开盘前的蓄水准备工作极其重要，直接影响到项目销售成功与否。 二、推售策略思考 重要 时间节点 10.8 10.9 主要工作 内容 10.7 10.10 售楼处装修完成 样板房和样板段施工 售楼处物资配备 完成，各项设备 调试完成 售楼处销售道具 制作完成 工地形象包装 销售人员培训 强销期 售楼处对外开放接待 产品提前介入市场，增强市场认知度，积累客户 对客户购买意向进行摸底分析 取得预售许可证 样板房装修和样板段施工完成 销售资料准备及完成 样板房和样板段对外开放接待 媒体和渠道营销推广 锁定客户意向金收取 价格摸底测试 开盘价格确定，价目表制定 开盘准备工作完成 开盘方案制定 持续媒体和渠道 营销推广 引爆开盘 指标突击完成 深度挖掘客户 引导销售 进场蓄水期 三、开盘前重要节点和工作内容 销售、签约、 按揭、办证 销售尾盘的促 销 目标100%销售 去化率完成 销售资金回笼 跟进 客户后续服务 11.1 持续期 四、资金回笼预计 49514.4 1042.36 4690.62 20326.94 23454.48 资金回笼（万元） 21528 　 1133 3399 16996 面积 152 　 8 24 120 套数 销售量 21528 　 　 　 21528 面积 152 　 　 　 152 套数 推案量 合计 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 　 　 The end Thank you Conclusion 小结 1、本项目行政区域隶属于徐汇，徐汇是上海传统的高尚住宅区；项目属于滨江板块，滨江板块概念形成；但板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成。 卖地段，卖资源 我们需要强化的徐汇区、滨江板块的属性 一、项目SWOT分析 Conclusion 小结 2、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住