2010年7月14日沈阳宗裕·乐嘉MALL营销报告.ppt

销售目标 销售目标阐述 品牌目标 品牌目标阐述 品牌目标阐述 利润目标 利润目标阐述 战略支撑的细化 战略支撑的细化 筹备期 精品街推广期 休闲广场推广期 购物中心推广期 主题街区销售推广期 品牌价值的构建过程 品牌体系的形成 品牌传播的执行 品牌画报风格调性 营销价值体系组成 硬性：基于一个传播过度的市场竞争背景，我们必须把能使项目价值最大化的属性整理出来，必须是项目独有的，具有唯一性的内容 软性：开发区的区域商业核心、沈抚时代的商业领航者、财富的聚集地，价值观可预见的生活方式，受人尊重是心态中重要的结果。 营销指导思想： 商业地产的操作必须遵循商业规律“旺场必先旺势”，前期炒作（通过营销策略及立体推广组合）一定要充分，达到沸点再销售； 商业的销售与住宅的销售最大不同点在于入市的节奏； 营销战役一定要结合当地受众群体的特点，做有效地营销。 要形成全民投资风暴。 目前我们的投资客户、商家资源储备尚不充分，除李石外还缺乏一定市场认知度的前提下，项目最缺的是“旺场”,顺利实现招商旺场升值，这是我们共同期望能有效解决的问题，从目前的现状和市场推广分析，项目的市场还是相当火热的，只是商户对价格有观望。因此精准定位、整合传播， “旺场”是摆在我们眼前最核心的任务，通过旺场催急投资者，“旺场”也是投资者、经营者所能看好的理想投资环境！ 如何将市场包装得“旺”起来？ 第一是信心包装 对商城的全体员工的信心、商铺销售人员的信心、投资经营商户的信心进行包装。 第二是形象包装 包括项目总体形象、营销中心形象包装、路牌包装、围墙包装，灯柱等，要形成具有实力、震撼力、凝聚力、销售力，给人以信心渴望，激发强烈购买欲望的包装。 第三是销售包装 对商铺销售人员和商户进行销售包装。通过招商推介活动、销售认筹和客户持续来访以及开盘销售等活动，同时利用媒介的高频次实效性曝光，传达项目营销信息和利好消息，也可利用“家乐富”超市的促销相关活动，形成市场的关注度，获得新闻媒体的持续关注和报道，使市场建立销售信心。 商户是我们的财富源泉！好的品牌，大的商户能为我们创造不可估量的隐性价值！大品牌商家为我们带来高档次的特色商品，会带动整体的招商和销售； 人气非常重要。 频繁的客户到访咨询签约以及活动所汇聚的人气，可以为我们的招商和销售带来促进作用； 对外发布有价值的信息，进行有效的市场宣传和产品宣传，特别要加强户外广告、DM投放、短信媒体的宣传，形成持续的信息传播，这样才能使客商和投资经营者源源不断而来。 媒介推广覆盖开发区地区、抚顺以及沈阳全市，辐射东北地区，从营销角度理解：以点、线、面相结合，行之有效地整合各种资源，让传播效果的最大化；以快打慢，实现销售的快速化、价值化！ 产品营销之拉的策略 　购买服装时，如果一家服装店不能让顾客试穿的话，有很多顾客就会马上离开；购买品牌电脑时如果消费者不能亲自试试性能感觉一下质量，大多数消费者就会对其质量表示怀疑；购买手机时如果销售人员不太愿意让顾客试验效果，顾客马上就会扬长而去……分析一下这些现象背后的原理，我们会发现消费者在购买很多产品的时候，如果有“体验”的场景和气氛，那么对消费者的购买决策就能产生很大的影响。 因此，对于企业来说，提供充分的体验就意味着能够获得更多消费者的机会。 产品营销策略 所谓体验式营销是指企业以消费者为中心，通过对事件、情景的安排以及特定体验过程的设计，让消费者在体验中产生美妙而深刻的印象，并获得最大程度上的精神满足的过程。 缘故营销的实现 全民营销的实现 广告之推的策略 广告策略明确点 必须明确的四部分： 乐嘉MALL是什么？（项目属性） 乐嘉MALL说什么？（利益承诺） 对谁说？怎么说？ （广告定位） 以什么方式说？媒体出击 （传播组合） 营销思路： 科学地进行策略制定和高效、充分地筹备； 有力度、重量级地做好项目的形象导入期（入市推广期）、淋漓尽致地演绎生活mall（强势推广期）、全城瞩目地制造重大事件营销（主力店签约、知名品牌加盟、新闻发布会、认筹序号发放、开盘解筹； 汇总分析、思路梳理、策略调整，进入开盘前推广期。 将主力店纯投资类产品和公寓的推广置于主题商业街区的推广中，商业推广的后期转为纯投资类产品和公寓的推广；两者价值互为烘托。 放盘策略 放盘节奏 放盘次序 节奏分析 销售时机 筹备期：6月—8月 【营销目的】 完成项目入市前的准备工作，积累150-2700个有效客户，开盘时保证150个 【销售策略】 同类商业项目的动态跟踪，掌握他们的营销策略、销售通路和业绩、动态； 通过口碑传播、隐性推