经本会推廌之地政士执行业务准则-新北地政士公会.doc

中華民國地政士公會全國聯合會 不動產交易實價登錄制度施行後因應策略計畫書 壹、短期目標暨實施方向 一、隨時受理並紀錄來自各直轄市、縣市會員公會之反映所遇困惑問題及建議意見。 二、與中央主管機關保持密切的溝通交流管道，務求於短期內儘速改善地政士會員於系統操作上有需協助解決之處，計分「憑證登錄線上申報」、「表單登錄紙本送件」、「臨櫃登錄列印紙本送件」、「權利人紙本送件」等方式。 三、因考量並尊重部份地政士業者基於個人資料及隱私保護，未便將個人之「自然人憑證」交付其登記助理員代為執行申報登錄之事務性作業，建請內政部對於憑證登錄線上申報方式，除以「自然人憑證」外應增加由組織及團體憑證管理中心(簡稱XCA)簽發之其中「自由職業事務所」類別的IC卡憑證，亦得據以申報登錄之選項。 四、伸張地政士於受任買賣所有權移轉登記暨申報登錄實際交易資訊時，酌收增加實價申報登錄工本作業勞務費用的正當性，不應任由新聞媒體於未知收費緣由情況下，誤導並利用社會大眾輿論批評力量向地政士業者施壓。 附註： (一)地政士得收取本項費用之理由： 1.實價登錄制度施行後，確實新增加地政士另項的申報登錄作業成本，另同時因受限於法律之相關強制罰則規定，致使地政士承辦上開案件所需負擔之業務責任風險相對提高。 2.地政士執行申報登錄前所需規劃的前置準備作業，非一般社會人士即可理解或想像，故極易受到權利人所輕忽，例如：或有需會同出差會勘屋況情形？是否為跨縣市買賣案件？是否代理申請分區使用證明？等諸多事宜均屬之。 3.法無禁止收取本項費用之規定，有「勞務付出」就應有相對的合理「報酬收入」。 (二)各地政士公會不得訂定統一收費標準之理由： 1.「事業不得為聯合行為」係為公平交易法第14條所明文規定，因此各公會均不宜強制規範各地政士會員的收費情況。 2.另因各地政士受理承辦之個案來源及業務內容繁簡程度均有所不同，故所需付出之勞務成本高低亦不同，所以應由受託承辦地政士依個案狀況及市場自由競爭機制，而自行斟酌收費。 五、配合實價登錄制度並參照內政部「成屋買賣契約書範本」，據以研修擬訂便於地政士申報登錄時，順利援用參照該標的相關資料之「不動產買賣契約書」公會版本。 六、因應實價申報登錄制度施行而造成部份尚未使用電腦軟體之地政士上網申報登錄困難性，規劃試辦免費提供地政士使用便捷之申辦買賣所有權移轉及抵押權設定登記業務軟體系統，以便利用該系統中的「實價登錄」功能，將「買賣」案件相關資料自動轉載為實價登錄所須專檔並直接匯入地政司專區執行申報作業。 七、配合實價登錄制度並參考不動產成交案件實際資訊申報書格式，研擬「委任登記暨標的資訊確認書」制式表單，以供地政士於受任承辦買賣所有權移轉登記時，結合委任書及確認書之雙重功能，併供買賣雙方一次完成簽章確認程序即可。 八、建請內政部修正「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」，略述部份訴求重點如下： (一)主管機關抽查申報登錄成交案件實際資訊時，發現有異常或不實之虞者，應以權利人或有委由仲介居間之經紀人為主要查核對象，而非地政士。 (二)應賦予地政士申報登錄收費之法源依據。 貳、長期目標暨實施方向 一、強力推動並建請立法院修正實價登錄地政三法如下： (一)平均地權條例第47條。 (二)地政士法第26條之1。 (三)不動產經紀業管理條例第24條之1。 二、主張就現行法律規定，地政士係「申報」義務人，而非為「申報登錄」義務人。 三、成立實價登錄制度之申報登錄辦法暨相關法源研修專責小組： (一)除由本會指派重要幹部若干名外，另由所屬各直轄市、縣市地政士公會各薦派代表1-2名，以共同組織而成。 (二)研修後之條文版本於定案後，將積極透過各種管道展開推動修法工程，期使重建符合社會公平正義的不動產交易實價登錄制度。 四、申請釋示有關地政士法第26條之1規定，是否有違反民法、土地法、憲法、中央法規相關條文之疑慮： (一)民法第10節委任之相關規定條文計有第528條、第531條、第534條等。 ＊訴求重點：地政士於未受任代為不動產交易實價申報登錄前，應無「責任」以及所謂「義務」而受強制需提出申報。 (二)按土地法第73條規定對於土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之立法意旨顯示，受託承辦所有權移轉登記之地政士僅屬代理關係，絕非為其中的義務人關係。 (三)憲法第2章關於人民之權利義務相關規定條文中，就「義務」部份需依法強制執行的僅有「納稅」、「服兵役」兩項。同法第22條條文規定：「凡人民之其他自由權利，不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。」，準此，對於地政士與委任人間合意自由訂立之委任契約關係，只要不妨害社會秩序或公共利益者，仍應受憲法保障，豈容另增訂法律任意於契約關係中，無端加諸於受任人應承擔的「義務」責任。 (四)按中央法規第11條之規定，法律不得牴