2010年9月8日-10日临沧市旧城改造环境调查.pptVIP

PART6：总结 通过走访调查，获得以下参考信息： ---人民路、司岗里商铺经营者，多数认为头塘街为临沧市老商业中心，虽目前以低廉货品贸易为主，是周边地区农村人口光顾之地，但临沧市本土居民具有怀旧情节，开发成现代商业片区具有一定地理、人气、商业片区集合互动优势。 ---玉龙街部分商铺经营者，认为头塘街与百树广场相比，地理区位缺乏优势，临沧市主城区人口12万，商业圈已接近饱和。 ---头塘街居民600余户，建筑危房较多，拆迁户数量较大，对拆迁造成一定难度，涉及成本较高。 ---人民路、玉龙街商业片区部分小型商铺，受经营面积影响，具有迁址经营需求，其意向经营面积为80㎡—150㎡； ---人民路、玉龙街、司岗里商业片区目前停车位较少，在一定程度上影响商铺经营者迁址产生迁址需求； ----玉龙街、人民路南段商业片区商家经营稳定，迁址需求较低，司岗里商业片区商业氛围和断头路导致的低人流量严重影响商家经营，迁址需求较高； ---百树广场地处临沧市核心商业圈中央位置，无论是经济区位、商住规模承载量都具有一定优势，其定价已经成为临沧市商住地产的代表，在临沧人心中形成品牌效应，获得普遍认可。加之先入为主，在建在售情况，司岗里、人民路有需求迁址经营的商家，会早一步考虑百树广场既有供应商铺，分流头塘街项目未来潜在客户。 ——头塘街项目成功与否，关键在于政府提供土地价格和拆迁成本，只有降低项目成本，提高商业品级（投入功能成本增加）方能在已经饱和的市场当中吸引客户入驻。 ——住宅产品目前价格水平在2000-2300元之间，主要购买人群除当地公务员和收入较好的居民外，近几年主要的买家来自临沧其它县公务员和高收入人群，据初步了解，普通公务员工资水平约为2000元。反映出临沧市做为地区中心的具有的生活、投资价值。 ——本次调查否定整体建设城市中心的考虑，只能参与其中部分旧城的改造。 ——可能的机会是：目前吉祥项目并未全吞头塘街临街商业界面，使开发地块拥有连接主街和新旧城区的机会，以及低廉的地价成本。 ——如果查实不能获得头塘街临街商业界面资源和连接新老城的世纪路商业界面，进行以商业为主的城市综合体开发的优势不佳，进入后可能导致投资成本增加和销售周期拉长。 ——目标地块的住宅开发最终取决于土地成本和拆迁成本，有待进一步查实后对比市场房价水平测出投资收益再做评估。 业态分析 头塘街上段---------西面商业 面积分析 头塘街上段---------西面商业面积 头塘街上段商业状况和规模 商铺年久失修,物业老旧,业态以传统集市型临街分布,单个商户经营面积较小，大多数为无招牌经营，经营主要满足当地日常生活需要.街道由北向南呈上升坡道,道路狭窄路况差,两边商铺均符合旧城改造对象。 业态分析 头塘街下段---------东面业态 面积分析 头塘街下段---------东面商业面积 业态分析 头塘街下段---------西面商业 面积分析 头塘街下段---------西面商业面积 头塘街下段商业状况和规模 头塘街下段商铺情况较好，有部分是新开发的住宅底商,业态以街店为主，有店名,单个商户经营面积较大，经营主要满足当地城市生活需要.坡道缓和,道路狭窄, 商铺形象较好。 业态分析 太平街商业 面积分析 太平街商业面积 太平街商业状况和规模 太平街东段街道狭窄，不能通车，商铺密集，铺面面积小，为临街民宅隔出，房屋较旧，大多占道经营。业态主要以满足当地民生的粮油副食等业态构成。东段直通道南天路，车可西进30米，商铺稀少，多为临街民宅。 价值分析 此区域的商业以满足本区域人口的自身消费为主。多为在自有的房屋内经营。一层常划分出小部分作为对外经营的场所，另一部分还要满足自身的居家需求。对外出租部分，业态多为手机销售和理发馆。租金低廉，多为20-40元/月/平米。且多在20平米左右。一般500元以内就能租到此段的临街铺面。商业价值很低。 价值分析 此区域由于为新建的物业，且道路坡度较为平缓。道路两侧聚集一个小型集市，出售菜和土产品，人流明显增多。新建的铺面有统一的招商和广告，故租金比上段有明显的增加，多为对租金承受力较强的服装商户进行租用经营。单个铺面面积约100平米左右，租金在40-60元/月/平米。但商业面积分布不等（分拆使用，或自住隔断部分面积）。此段商业由于新建比较有参考价值。 价值分析 此区域更靠近市中心商业区，业态更为丰富，但也是以服装居多。此部分的房屋较上段的要新，而且部分建筑面积大，有了银行和独立的大型服饰店等业态。此段租金提升较大，大部分租金为40-70元/月/平米。靠近中心区域租金到了90元/月/平米。 机关单位（组织） 本片区机关单位（组织）较少。 临沧吉祥房地开发有限公司 临翔区烟草专卖局 共青团临沧市委青年职介中心