2009年成都瑞安解放路项目区域竞争环境及发展定位报告（住宅）.pptVIP

项 目 定 位 ——周期推算 参考项目周期测算 项目名称 已售面积 （ ㎡ ） 月均消化面积（ ㎡ ） 汇融名城 18.7 14886.1 驷马城 3.1 3148.44 水畔经典 3.14 6280 紫金乐章 0.66 3350.77 华宇.阳光水岸 10.7 10252.5 东立国际广场 4.1 4082.63 兴元华盛 30.7 10036.9 财富又一城 36.4 12621.36 香山苑 8.17 7299.32 区域市场项目月均消化量 7995.33 住宅容积率=4.0 销售周期=总建面/月推售量=25.6个月 住宅总建面=204788.64㎡ 已知：片区月推售量= 7995.33㎡ 销售周期推算 价格实现与销售周期关系 综合项目20余万㎡的住宅体量以及25.6个月的销售周期来看，项目的住宅销售可分2-3期开发。考虑到项目住宅作为项目整体开发的资金快速回笼的作用。因此项目可以采取相对的低价入市策略，低开高走，既保证项目住宅实现快销又保证项目实现销售价值最大化。 我们将配合开发公司的一系列销售目标，制定相应的价格策略和营销步骤，实现既定周期的产值最大化。 Thanks QA 成都传媒集团 · 先锋地产系 · 世家机构 区域经济研究小组 2009年07月 * * * * * 双密封不锈钢地漏，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰。 市场上的地漏一般按材料分为不锈钢地漏、PVC（聚氯乙稀）、全铜地漏，其中不锈钢材质最好 水流冲击时开 水流通过时闭 不反水、无异味 防害虫 卫生间下水系统的处理——双密封不锈钢地漏 优点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度， 产品设计建议 舒居户型 室内空间 利用入户花园及露台扩大室内空间 增设270度转角飘窗及大面积落地窗 可变空间提供多种空间使用功能。 步入式阳台及落地凸窗设计 厨房空间布局合理，强调操作便利性 公共空间 入户大堂强调尊崇感。在装修设计上更专注细节品质，从地面、吊顶、墙面到家具摆设等，尽显豪宅风范 电梯前室可将过长的走道划分给部分户型，使该户型拥有双重的玄关空间，客户可根据自身的喜好装修个性的走道空间。 架空层配置运动设施及休闲桌椅，为业主提供交流、休憩的场所，相对扩大园区的运动、休闲场地面积。 地块纵深区域拥有的优质景观资源，以打造舒居户型为主。户型设计不仅需要合理的空间布局，还需要为产品增添更多的创新亮点，从而提升产品竞争力，实现更高的销售价格。 产品设计建议 消费者对于产品创新方式的接受度分析 根据对于住宅市场主流产品的创新空间进行梳理和分析，我司认为，在赠送面积不超过建筑面积20%的规范要求下，本案舒居户型的创新方式将以消费者接受度较高的创新方式进行设置。 入户花园是本案舒居户型的重要空间组成部分，其具备会客、小憩、绿化等多种功能。可将入户花园与露台结合布置，增加室内与自然的空间交流和联系。 利用入户花园及露台扩大室内空间 可变空间满足多种空间使用功能 项目按照20%的赠送面积将内凹阳台或露台设计为可变空间，装修后可作为书房、棋牌室等使用，当家庭结构发展变化时也可作为卧室使用。 增设270度转角飘窗及大面积落地窗 为卧室、起居室设计270度转角飘窗和大面积落地窗，通过空间延展，将室内空间的宽敞、舒适感“放大”、“升级”。确保本案大部分户型通过观景窗的延展视野可以欣赏到园区内部景观及沙河景观带的优美盛景。 步入式阳台及落地凸窗设计 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分。步入式阳台的设置抛弃了传统的居家模式，起到丰富室内空间变化，增加居家生活的情趣性，实现“ 多层次” 、“ 多角度” 的居家体验。 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式阳台 步入式景观凸窗 景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人 厨房空间布局合理，强调操作便利性 厨房的布局尽可能使橱柜能够形成 “U”型台面空间，有利于烹饪流线组织及厨房用品的收纳；厨房通风采光的玻璃窗最好能够横向摆放，高于洗、切、炒台面150MM的通长窗体。 产品设计建议 户型功能空间建议 功能空间 设计建议 客厅 客厅开口不宜过多，需有两面完整墙体； 开间至少大于3.6米，但不宜大于5米； 进深与开间比不大于2：1。 餐厅 餐厅与客厅空间宜相对独立； 餐厅至少需有两面墙夹一角。 厨房 厨房位置靠近餐厅且离入户大门较近； 按洗、切、烧的顺序合理布置； 厨房、厕所尽量不紧邻。 主卧室 最好有好的朝向，比客厅的南向要求更甚； 大户型主卧室应配置专用卫生间； 大户型主卧室设置进入式衣帽间，使主卧布局更为灵活。 次卧 次