2009年邯郸安居集团南程庄项目操盘思路.pptVIP

对技术管理 销控执行、目标管理、分组竞争 优胜劣汰、保持活力、激励政策 无缝对接、集合优势、客户管理 总结：产品销售只是基本，品牌营销才是目标。 邯郸商业市场体会： + 具有邯郸特色的商业市场。 + 本土零售商业霸主地位明显，外来强者很难落地。 + 新开发项目商业比重普遍较大，定位存在混乱重复之嫌。 + 商业开发模式接近传统住宅，很难适应当前的市场竞争。 本项目商业： 关键点： 处理好和对面中心医院的关系。 处理好项目中商业和写字楼、公寓的关系。 处理好项目中住宅和底商的关系。 从建筑布局考虑 从业态布局考虑 本项目总图 商业建议 规划参考 奥地利马克思公寓 话题性商业建筑 先招商 后规划 定制开发 考虑到项目商业体量的庞大以及目前正处于规划阶段，先期与酒店、餐饮、娱乐等商家接触，进行定制开发可大大降低商业的风险。 本项目写字楼、公寓、酒店 写字楼：开发商强大的人脉资源使用 结合东区的发展，金融保险通信等机构设置区域机构的趋势，为这些企业量身定制办公楼，可有效回笼资金并降低公寓类产品体量过大的风险。在这一点上，安居集团强大的人脉资源是其他开发商无可比拟的。 公寓：小部分做写字楼的补充，大部分向住宅靠拢。 酒店：和大型酒店管理公司谈购买、合作。 破题：等进来化作走出去 与其坐等商家上门，不如主动走出去，在这方面上海行易有着很多的资源可以使用。 + 如何凸显项目的特质？ 组团形成局部围合感，以大面积的景观以及外立面、天际线的变化， 缓解高容积率带来的心理压力。 +如何打造高产品力？ 对户型实际使用功能及尺寸加以重视。 对打造高附加值产品方式进行研究。 例如：入户花园、面积赠送、飘窗、倒凸窗…… + 什么样的配套适合我们？ 抛弃华而不实的高档配置，例如：24小时热水、中央空调等； 把钱花在刀刃上，对于使用率高，运营成本低的配套，我们舍得投入。 例如入户门、电梯等…… 项目整体企划方向： 以文化内涵带动城市建设 以品质理念承载理想人居 推广主题： 1、品质社区·安居地产 2、为赵国人造城——筑建新时代的赵国城邦。 视觉感受： 1、以中式元素为点缀的现代简约式建筑。 2、大气磅礴，文化内涵深厚，价值潜力巨大。 心理认同： 1、实力开发商，高品质大盘。 2、物超所值，优质服务。 推广手段： 1、一夜间全城造势。 2、视觉、听觉双重轰炸。 3、用主题活动来强化项目品牌。 推广活动策划与执行 一、建设“安居会”综合网站。 1、以“安居会”建设推广为依托，开展各项目的网络社区活动。 2、将安居集团所有运作项目进行网络展示。 3、开办业主论坛，增进邻里关系，打造社区网络文化。 二、举办一年一度的“安居·社区运动会”。 1、组织吸引各个小区、各个单位的人群参加、关注。 2、以此为契机，在运动会场进行项目说明及售卖。 3、让安居品牌文化深入人心。 三、在售楼处不定期组织品牌推广会，展示会。 例如：德国双立人厨具推介会。（现场演示） 佳能单反相机推介会。（摄影指导与欣赏） 苹果品牌鉴赏会。（一站式全程体验） 广告投放及实施方案： 平面类： 1、在市区重要位置及项目周边设置固定的户外广告位，看板报纸化。 2、在发行量较大、群众认知较广的报刊杂志上，按照销售方案不定期投放广告。 3、在KTV、餐饮娱乐等场所投放角落广告，摆放宣传资料。 4、在人口密集的公交线路上，投放公交车身广告。 5、自办期刊，寄送给目标客户。 视频类： 1、确定规划方案之后，聘请专业的建筑动画制作公司，制作超写实的 建筑动画。 2、结合施工现场、工程进度，拍摄一部纪录短片，展示“精益求精”的 建造水平和工作态度——为赵国人建造最好的城池。 3、与分众传媒合作，在人流集中的公交车辆、写字楼、电梯间等位置 播放宣传片。 4、于“新世纪”广场的超大LED屏幕上放映。 5、与各大影院合作，在电影片头处加入贴片广告。 其他类： 1、在“安居会”网站开辟“东城首府”版块。 以各种网络活动来推广本案、带动人气。 （活动举例：楼座命名、价格猜想、广告语征集、业主活动征集等） 作用： + 提高关注度、增加参与性。 + 用群众的力量集思广益、推陈出新，并将其融入到本案的企划思路及 活动内容之中。 + 降低宣传成本。 + 强化品牌忠诚度 2、手机短信投放。 分区域、分人群、分时段进行短信轰炸。 作用： + 看似为垃圾信息，其实是重要的舆论工具，是制造话题、 宣传项目的重要手段。 + 可以较为准确的辐