第六章 其他税种税收筹划 税收筹划课件.pptVIP

第六章 其他税种税收筹划 第二节 房产税 1、合理选择经营地址 2、正确确定房屋与建筑物 3、房屋租赁的筹划 4、利用税收优惠 第三节 印花税 1、模糊金额筹划 2、压缩金额筹划 3、分开核算筹划 4、保守金额筹划 第四节 契税 1、利用税收优惠 2、利用重组政策 第五节 资源税 1、折算比例筹划 2、附加产品筹划 3、核算方式筹划 第六节 城镇土地使用税 1、企业选址筹划 2、利用优惠筹划 3、税收征管筹划 　　①如果企业未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则允许扣除的金额为： 200+600+200+(200+600)×20% ＝1160万元，增值额为： 3000－1160＝1840万元，增值率为： 1840÷1160＝158. 62%，应纳土地增值税额为： 1840×50%－1160×15% ＝746万元。 　　②如果企业将代收费用并入房价向购买方一并收取，则允许扣除的金额为： 200＋600＋200＋(200＋600)×20% +200＝1360万元，增值额为： 3000＋200－1360＝1840万元，增值率为： 1840÷1360＝135. 29%，应纳土地增值税额为： 1840×50%－1360×15%＝716万元。 　　显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少纳税款30万元。由于土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：A×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以，无论代收方式如何，纳税人的税负都是一样的。此种情况下，筹划就没意义了。 　　（五）慎重确定房屋销售时间 　　以一案例来说明不同的房屋销售时间对应纳土地增值税的影响。有一个开发项目，投资1.2亿元，假设1.2亿元全额作为土地增值税的扣除额），银行贷款 8000 万元，年利率为5.841%，预计销售收入 1.6 亿元。假设预售时间与竣工验收相差一年时间，同时假设公司预收房款数额巨大，银行就不会再发放贷款。选择在一年前预售，该项目要交营业税 ＝1.6 亿元×5%＝800 万元，城建税＝800 万元×7%＝56 万元，教育费附加 ＝800 万元×3%＝24万元，印花税 ＝1.6 亿元×0.05%＝8 万元，土地增值税的抵扣额为 12000+800+56+24+8＝12888 万元，增值额为 16000－12888＝3112 万元，增值额 / 扣除项目金额 ＝24.15%，应交土地增值税为 3112 万元×30%＝933.6 万元。 　　按企业会计制度规定，房地产开发完工前的借款利息，可计入房地产开发成本，作为扣除项目金额。若选择在竣工后销售，假设收入不变，贷款利息 ＝8000×5.841%＝467.28 万元，土地增值税的抵扣额为 12888+467.28＝13355.28 万元，增值额为 16000－13355.28＝2644.72万元，增值额/扣除项目金额＝2644.72/13355.28＝19.80%，房地产开发企业开发普通住宅增值额未超过扣除项目金额的 20%，可免交土地增值税。所以房地产开发企业在确定房屋销售时间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣除项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。 　　（六）利息扣除的筹划 　　税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 　　由于计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，意味着增值额越小，两者比率越小，适用的税率越低，土地增值税税额就越小。因此，这种规定就为纳税人筹划提供了机会，纳税人应先预计转让房地产可分摊的利息支出，根据《实施细则》规定的两种扣除方式，衡量并选择可扣除费用较大的方式。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益