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目 录一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况1（二）2003年三明市宏观经济运营概况4（三）三明市城市规划概述5二、三明房地产市场情况（一）三明市房地产市场宏观情况7（二）三明市房地产市场现状9三、商业市场简述（一）三明商业市场简述16（二）列东街商业市场简介17四、项目分析（一）立地条件分析19（二）SWOT分析21（三）项目综合评述25五、项目综合发展建议（一）项目定位26（二）开发战略27（三）建筑规划28（四）营销推广30一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况1、三明概况三明市为福建省直辖市，位于武夷山与戴云山脉之间的闽西北山区，是中国著名的文明城市和卫生城市，福建省新兴的工业城市和重点的“绿三角”旅游区。全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口264.7万人，辖永安市、三元区、梅列区和明溪、清流、宁化、大田、沙县、尤溪、将乐、泰宁、建宁等九个县。三明属中亚热带海洋性季节气候、年平均温度15-19℃。2、三明市市区概况三明市市区沿沙溪河呈带状布局，分梅列区和三元区，面积1155.7平方千米，辖7个街道办事处、3镇、4乡，人口 27.61万，通行闽中方言永安话。三明市梅列区、三元区属山区丘陵地带，中部沙溪河谷形成梅列盆地，构成东南向西北倾斜的地势，形成与沙溪走向平行的玳瑁山脉北段，最高峰锣钹顶海拔1537米，西部为中低山地。闽江三大源流之一的沙溪流经境内41千米，支流有溪源溪、黄沙溪（上游渔塘溪）、薯沙漠、台溪、东牙溪、碧溪等。人工湖有枧甲水库等。年平均气温19.4℃，≥10℃积温6215℃，年降水量1700毫米，无霜期305天。三明市梅列区、三元区为南方重点林业市县（区）、全国重点毛竹基地之一。工业方面，有冶金、纺织、印染、化工、机械、电力、建材、服装、电子、陶瓷、造纸、食品、水材加工、印刷、塑料等门类。交通方面，鹰厦铁路跨境38.8千米，设5站，还有工业区铁路专用线，公路国道205线、省道102线为主干，通车661千米。沙溪水运规划通300吨轮船直达马尾港。主要片区——列东：三明市人民政府驻地，位于沙溪河东岸，北起碧湖、南至麒麟山，以商业服务、行政办公、生活居住为主，面积595.6公顷。 列西：三明市钢铁工业基地，位于沙溪河西岸，北起碧口、南至火车站，以工业、交通运输为主，兼有部分居住、仓储，面积823.9公顷，小焦作为三钢生活福利区，不作为—个独立的片区，该用地面积75．2公顷，人口1万人。 城关：位于沙溪河东岸，北起麒麟山、南至富兴堡，以商业服务、生活居住为主，兼有工业，面积520公顷。 台江：位于沙溪河西岸，是个相对独立的工业区， 面积167.2公顷。（二）2003年三明市宏观经济运营概况国民经济持续较快增长。全年三明市生产总值321.64亿元，按可比价计算比上年增长10%。固定资产投资快速增长。全年全社会完成固定资产投资额100.52亿元，比上年增长29.4%。其中，房地产开发完成投资8.98亿元，增长21.3%。商品住宅销售下降。全年商品房屋竣工价值4.31亿元，比上年下降14.1%；商品房销售建筑面积46.05万平方米，下降29.3%；商品房销售额6.59亿元，下降26.8%；商品房空置面积9.96万平方米，下降20%。消费品市场发展平稳。全年实现社会消费品零售总额107.05亿元，比上年增长8.9%。对外贸易稳步发展。据海关统计，全年进出口总额2.11亿美元，比上年增长26.3%。利用外资快速增长。全年新批外商企业66个，比上年增长26.9%，新增合同外资1.03亿美元，实际利用外资0.73亿美元，分别增长1.5倍和19.3%。旅游业受非典影响有所下滑。全年接待游客280万人次，旅游总收入9.15亿元，分别比上年下降34%和36%。 城乡居民生活水平继续提高。全市城镇居民人均可支配收入9267元，比上年增长7.2%；城镇居民人均消费支出6759元，增长6.8%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为41.7%和44.2%。（三）三明市城市规划概述1、城市定位：三明市城市性质确定为福建省重要工业城市，以基础性工业及综合性加工工业为主的工业城市，闽西北中心城市。城镇职能结构为全市的政治、经济、文化、金融、信息中心，在现有原材料工业的基础上，进一步发展加工工业、第三产业，强化中心城市的地位，并加强市域旅游资源的开发利用。2、城市规划：三明市中心组团分为四个小组团：即列东、列西、城关、台江。城市人口规模：近期(2010年)35万人，远期(2020年) 40万人，到2020年三明市域城镇化水平规划确定为45～50％。城市用地规模：规划确定到2020年，三明市区人均城市建设用地85平方米，规划城市建设总用地为34平方公里。居住标准和居住用地：规划提出2020年人均居住面积15—18㎡。市区住