戴德梁行：广州花都风神汽车工业园项目前期汇报2008-66页.pdf

目 录 1. 市场机会总结 2 2. 项目发展定位及开发理念 5 2.1 与风神汽车工业园关系定位 5 2.2 市场定位 5 2.3 产品组合 6 2.4 目标客户定位 8 3. 开发目标及策略 13 3.1 开发目标 13 3.2 开发策略 13 3.3 开发方式选择建议 13 4. 产品策划建议 14 4.1 产品品种与规模建议 14 4.2 规划设计建议 17 4.3 建筑设计建议 24 4.4 景观设计建议 33 4.5 工程建设计划 37 5. 项目营销推广策略和方案 41 5.1 项目整合营销策略 41 5.2 营销计划 45 5.3 产品定价 47 6. 项目投资经济效益分析 49 6.1 项目投资估算 49 6.2 租售收入估算 52 6.3 项目总投资成本测算 53 6.4 资金筹措及运用 54 6.5 项目财务评价 55 6.6 项目不确定性分析 58 6.7 项目经济效益分析结论及建议 62 7. 结论及项目关键点与评估标准 64 7.1 结论 64 7.2 建议 64 7.3 项目操作关键控制点 64 地产资料大全 1. 市场机会总结 在上篇市场研究报告里，我们以定量定性分析法、专家意见法、取证法、集中主要 课题的研究方法，分别对社会经济环境、行业环境、目标客户群需求特征、项目自 身条件进行研究。 市场研究总结如下： 项目有良好的社会经济环境：因为国民经济持续增长，三大重点工业支柱：汽车、 皮革皮具、金银首饰，兼具其二。花都区未来五年以工业及商贸物流业为发展重点， 呈现东西翼城区齐飞的发展态势，2007年人口机械增长率高达1.92%。 汽车产业经济蓬勃有效拉动房地产需求：原因是制造业转移趋势，即发达国家向发 展中国家、城市向城市边缘转移。汽车城已纳入省工业发展总体布局，花都区发展 思路是发展第一，经济第一；工业第一，汽车第一。中国面临汽车消费时代前奏， 中国目前汽车行业利润率远高于社会平均利润率，汽车产业有强大的拉动作用。 房地产市场总体向好，存在市场空间：理据是工业化促进城市化，房地产业作为被 动型产业由制造业拉动。花都区成为众多房地产开发商关注焦点，提升花都区房地 产板块影响力，同时未来房地产供应量增长快速，现有房地产项目分布不均衡，区 域房地产供给存在缺口，国内房地产投机资金进入花都。 首期开发有客户支撑：这是因为存在有效的住宅购买需求。近期主力需求来自东风 乘用车公司的员工；远期需求包括：汽车制造业上下游企业员工、投资置业者，存 在大量的住宅租赁需求，对商业配套、娱乐设施、教育设施需求强烈。 同时，对于项目的优势、劣势、威胁、机会作了归纳分析： 优势：具备汽车城中心区位，具有很强的商业价值和居住价值 城市道路网络健全，建设标准高，交通方便 区域良好的发展前景，具备升值潜力和投资价值 具有规模优势 地产资料大全 劣势：工业区形象对住宅产品有负面影响，自然景观资源缺乏 社会配套设施匮乏，生活氛围不成熟，目前缺乏公共交通工具 地块边线及建设条件现状存在不利因素 机会：汽车城的发展得到政策倾斜，以城市标准规划建设，基础设施配套的完善促