天誉华庭沿街商铺物业定位与发展建议2016.8.19.pptx

谨呈： 天誉华庭沿街商铺物业定位与发展建议 2016.08 领创置业 PART 1 商铺在项目中的占位分析 目录 PART 2 区域商铺市场概况 PART 3 商铺市场客户研究 PART 4 商铺物业定位 PART 5 商铺物业发展建议 PART 1 商铺在项目中的占位分析 基于周边发展环境对本案底商进行审视 四周老旧社区环绕，居住氛围浓厚，但社区服务亟待升级； 南临社区无商业配套，东临社区商业需借助临近社区生存； SO，商业在本案中所处的地位是什么？ PART 1 底商占位分析 周边现有两所幼儿园一所小学，未来两年将新增两所幼儿园一所中学… 在“城市”性质房产项目中，商 业物业所扮演的角色是什么？ 社区配套型 对住宅价值起到提升的物业 承载项目城市属性和企业资产属性的 结合体 5 作为仅占整体体量5.7%的商业物 业所承载的企业使命是什么？ 利润增长点 企业住宅外的附属增值物业 PART 1 商业占位分析 关键词 ——邻里 多业态 增值 项目配套：在满足自身社区居住者饮食、家庭用品、医疗等需要的同时，兼顾着南临项目、以及周边老旧社区生活服务的属性； 增值亮点：在打造完善邻里服务配套、区域教育服务的基础上，对商业街在产品形象及档次上传达项目高端精品品质，增加项目卖点及提升溢价空间。 多业态：在常规社区服务之外，基于周边现有及未来学校的发展，存在发展教育培训业态的空间，满足业主多层次生活需求； PART 1 商业占位分析 项目占位 项目配套+多业态组合+增值亮点 PART 2 区域商铺市场概况 棉纺路板块： 以新建高档社区为主，底商在集中商业、人口入住的带动下，底商存活的发展空间大； 西站路以北板块： 尚无区域商业中心出现，商业以社区服务为主，后续存量高，底商培育周期更长。 PART 2 区域商业市场概况/区域商业布局 本案进傍锦艺商圈，周边商业以在售综合体项目供应为主,当前底商库存6.47万㎡； 底商辐射范围均以周边居民为主，本案辐射范围与在售竞品无交叉，商业存活发展环境佳。 项目 集中商业（万㎡） 底商（万㎡） 底商已售（万㎡） 底商未售（万㎡） 锦艺国际华都 20 3.3 3.23 0.07 盛润锦绣城 12 2.5 1.3 1.2 方圆经纬 8 2.2 1.6 0.6 华强城市广场 7 5 3.2 1.8 升龙天汇广场 12 5 2.2 2.8 合计 59 18 11.53 6.47 PART 2 区域商业市场概况/区域双层铺产品运行情况分析 双层铺养铺周期长、存活率低，社区入住人口、集中商业带动等因素影响双层铺存活空间； 市场上商铺畅销主力产品为单层铺35-70㎡，双层铺需严格控制总面积段，90-120㎡的双层铺易租售。 项目 层数 面积区间（㎡） 主力区间（㎡） 主力开间（米） 主力进深（米） 畅销面积段（㎡） 租用率（%） 备注 锦艺国际华都二期 二期 90-270㎡ 90-140㎡ 3-3.5米 10-15米 90-140㎡ 80% 双层小铺子为主， 租用率高 盛润锦绣城三期 二层 88-160㎡ 110-120㎡ 3-4米 10-12米 110-120㎡ 45% 入住率不足， 面积段过大， 难出租 升龙天汇广场 双层 107-270㎡ 120-210㎡ 4-6米 12-14米 110-120㎡ 35% 小铺易出租成活，大铺难出租 风和日丽 双层 165-380 165-250 5-7米 12-16米 无 30% 面积段过大， 难出租 锦绣城、天汇广场110-140㎡双层铺产品配比少，现有经营商铺以此面积段的商铺为主，大面积段商铺空置率高——面积段过大是造成双层铺后期出租难得问题的直接原因。 PART 2 区域商业市场概况/各项目商铺产品销售情况分析 单层铺主流价格区间在2.6-3万元，双层铺主流价格区间在1.8-2.3万元；商铺租售表现出临近社区入口、道路交叉口等人流量大的位置去化率、租用率高，部分商铺凭借优越位置实现高售价。 项目 底商（万㎡） 销售率 单层铺销售价格 （万元/㎡） 双层铺销售价格 单层铺租金 （元/㎡/月） 双层铺租金 （元/㎡/月） 锦艺国际华都 3.3 98% 3-4.3万 2-2.5万 200-300元 130-175元 盛润锦绣城 2.5 52% —— 1.9-2.5万 —— 100-120元 方圆经纬 2.2 73% 2.7-4.2万 —— 150-250元 —— 华强城市广场 5 64% 2.6-3.0万 1.8-2.2万 120-200元 90-130 升龙天汇广场 5 44% —— 1.9-2.3 —— 80-120元 售价及租金影响因素： 临近社区主出入口、主干