洋河新城地块可行性分析.docVIP

集韵营销 2012年3月7日 Ⅰ、洋河新城房地产业宏观环境分析 Ⅱ、洋河新城在售楼盘情况 Ⅲ、自身地块分析 Ⅰ洋河新城房地产业宏观环境分析 一、洋河新城宏观环境分析 （一）洋河新城简介 2011年4月29日，为策应全省20个经济比较发达的镇开展行政管理体制改革试点，推进宿迁中心城市“一核多极”发展的重大举措，洋河新城挂牌成立。 “一镇堪将天下醉，神州无处不销魂。”千年古镇，酒都新城位于宿迁市东南部，是宿迁中心城市的副中心，距市区约15公里。闻名于世的洋河酒厂坐落于城区中心。新城下辖洋河镇，辖区26个行政村(社区），总面积达89.9平方公里，总人口超过9.8万人。 洋河新城交通四通八达，依傍航运繁华的古运河和延绵悠长的黄河故道，徐淮、徐宁公路穿境而过，宁宿徐、徐宿淮盐两条高速公路横贯东西，宿淮铁路中心站坐落洋河新城，徐淮轻轨与其交错相连，运河国际港正在规划建设。城区距徐州观音国际机场仅半小时车程，距连云港港口120公里。 素有“酒都”之称的洋河，以酒为媒，蓝色经典系列酒香飘四海，名扬天下。洋河新城按照“一年打基础，两年见成效、三年大变样”的总体要求，借助洋河酒业规模扩张、转型的大好机遇加速发展，着力打造工业高地，投资“洼地”，制定优惠政策，吸引外来项目上马，城区现有工业企业500余家，形成了酿酒、纺织、包装物流和木材加工四大主导产业。洋河酒厂工业园启动建设，给洋河发展带来了新的动力。 （二）洋河新城发展规划 洋河新城总的定位和目标初步设想是：名酒之都、物流枢纽、精致新城、三创高地。促进酒城一体、厂城一体发展，打造“中国白酒之都”。积极引进和培育一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营。坚持高起点规划、高标准建设、精细化管理，倾力把洋河新城建设成为现代、洋气、生态、宜居、配套齐全、功能完善的精致新城。坚持走一条创业创新创优的发展之路，在创业中彰显作为，在创新中寻求突破，在创优中跨越发展！ 小结： 城市副中心，政策优势大，未来发展空间大 洋河新城发展定位为宿迁市城市副中心，是一个城市发展的必经之路。洋河新城有了政策的支持和倾斜，未来城市发展空间必然很大，房地产业开发空间也会随之增长。 目前的问题——洋河新城目前人口较少。同时缺乏吸纳外来人口的实力。 洋河新城目前人口，为官方报出的10万人口，这个数据有一定水分，真实情况预计会更少。同时，洋河新城目前产业结构单一，工资待遇等水平相对一般，就业岗位有限，没有吸纳外来人口居住的决定性条件。短期内城市发展会受到人口较少这个不利因素制约。 二、洋河新城房地产业发展状况分析 （一）洋河新城房地产业发展状况 目前洋河新城住宅项目由商品房开发和小产权房开发两类，在售项目4个，均价约在2400元/㎡-3000元/㎡左右。目前在售房源都为2011年推出，销售情况都较好，后期房源预计2012年下半年推出。推出时间较为集中，推出房源量较大，后市竞争会很激烈。 乡镇 案名 规划布局 体量 物业类型 容积率 罗圩乡 吉安花园 纯正多层式住宅，兵营式布局 405户 多层 多层商住裙房 1.32 善雅名苑 多层住宅+少量独家独院，兵营式布局 780户 多层、商住裙房 1.07 埠子镇 金贸花园 纯正多层式住宅，兵营式布局 480户 5层多层、商住裙房 1.26 惠民嘉园 多层住宅，兵营式布局 500户 多层、多层商住裙房 1.32 佳隆雅居 纯正多层式住宅，兵营式布局 526户 多层、多层商住裙房 1.22 龙河镇 龙河新城 多层住宅+少量独家独院，围合式布局 2000户 二层商住楼，多层，多层商住裙房 1.09 四季花城 多层住宅+少量独家独院，兵营式布局 400户 二层商住楼，多层，多层商住裙房 1.3 （二）洋河新城周边乡镇房地产业发展状况 Ⅱ、罗圩乡在售楼盘情况 紫金名门 目前一期共分两次推盘，一次推盘为多层，二次推盘为小高层 一期二次开盘时间为2010年底开盘 小高层 16层 面积配比95㎡两室占50%，140㎡三室占50% 小高层均价2700元/㎡，价格区间在2700元/㎡-2800元/㎡ 小高层储藏室1:0.5，出厂时1300元/㎡，地上车库5万元/个，地上停车位免费 小高层目前售完 多层 面积配比103㎡三室占20%，110㎡三室占40%，130㎡三室占40% 多层均价2500元/㎡，价格区间2400元/㎡-2600元/㎡，阁楼为赠送 多层目前售完 购房客户群：本地购房人群占50%周边乡镇占50% 购房人群从事工作：外出打工，洋河酒厂，在镇上做生意等等 紫金名门目前无房源可售，二期地块紧挨一期南面，为净地，便于施工，由于地价过高，洋河镇对于土地供应量的限制，市面充斥着较大体量的小产权房，造成了二期的延后开发。 隆泰花园 共三期，一期二期为多层物业类型