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“新外滩”物业基础知识培训 一、物业管理概论 1、物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人纷纷仿效，这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延伸到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅游安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。从现有的材料来看，真正现代意义上的物业管理在中国起步较晚，开始于20世纪80年代初期，以深圳市物业管理公司的成立为标志。但是，如果向前追溯历史，我们还是能够看到中国物业管理发展历程的大致脉络中华人民共和国成立前的物业管理从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。包括北京、上海、武汉、广州、沈阳、哈尔滨在内的很多大中城市陆续建起了许多八、九层高的楼房。仅以上海为例，它当时是东方第一大城市，高楼林立。英、法等租界地区出现了不少西式风格的住宅。外滩建筑群，南京路、淮海路的商业街，也从那时起逐渐形成。房地产业的繁荣带动了物业管理市场的发展。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理从1949年中华人民共和国成立后，城市的土地及房产逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。内务部、城市服务部、第二商业部、国家城市建设总局和城乡建设环境保护部先后成为中央政府房地产管理的职能机构。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，时而撤销，时而合并。即使独立存在，也是政企不分，用简单的行政管理办法代替了商品化的经营管理。如此一来，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩改革开放以后的物业管理从20世纪80年代起，中国的市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，以住房商品化、房屋产权私有化为标志的房地产经营管理体制改革逐步加快。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这标志着物业管理在中国大地上的兴起。作为一个新兴的行业，物业管理刚开始还只是沿海部分大中城市的专利，并且还只是作为房地产业开发的附属，尚未为人们接受，也没有在全国推广。经过10年，物业管理的独特功能才逐步引起人们的关注。1993年，建设部房地产业司在广州和深圳召开了第一届全国物业管理研讨会，深圳物业管理协会也于此时成立，这就标志着中国的物业管理进入了新的时期。1994年4月，建设部颁布了中国自1949年以来第一个物业管理部门规章《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理在房地产业中的独立地位。1995年国家又把物业管理提到城市管理体制改革的配套工程这一高度，要求全社会给予支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，并向市场化发展。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。目前，物业管理这一与千家万户有着密切关系的行业，已得到各级政府、房地产业界人士的重视，更为广大人民群众所关注，前景非常广阔　 基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。托管式的专业物业