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一 物业管理公司概述 1、物业管理公司类型 按业务性质分：管理服务型物业管理公司、管理型物业管理公司、租赁经营型物业管理公司。 按建立形式分：独立性和派生性。 按组织形式分：有限责任公司和股份有限公司。 按投资主体分：国有企业、合伙企业、个人独资企业、外商投资企业等。 ＊2、物业公司办理注册登记手续具备条件 1、有自己的名称；2、有固定的办公及经营场所；3、有法定代言人；4、有符合要求的注册资本（不低于50万）；5、有公司章程；6、有符合规定要求的专业技术人和管理人员；7、 有健全的组织机构和规章制度。 3、《物业管理公司资质管理办法》 1、领取营业执照（30日内申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、法定代言人身份证明、物业管理人员资格证书和劳动合同、管理和技术人员的直称证书和劳动合同。）→当地房地产行政管理机关领取资质证书。 2、物业管理公司资质等级：一级、国务院建设主管部门负责；（注册500万元以上。承接各种物业管理项目） 二级 三级、直辖市人民政府房地产主管部门；（300万元以上。住宅30万平方米以上、非住宅8万平方米以下。） 三级、设区的市的人民政府房地产主管部门；（50万元以上。住宅20万平方以下、非住宅5万平方米以下。） 3、新设立的按最低等级核定，并设一年。 ＊本办法自2004年5月1日起执行 4、物业管理公司的组织形式 直线制、直线职能制、分部制 5、物业管理公司的部门设置 总经理室、办公室、财务部、工程部、市场发法展部、物业管理处 ＊6、物业管理公司管理内容 1、物业的维护与保养（建筑物管理、设备管理、设施管理）； 2、物业的专项管理（治安管理、清洁管理、绿化管理（不低于25％）、消防管理、车辆交通管理）； 3、特色服务（特约服务《家电维修、车辆保管、代换煤气等》、便民服务《开办超市、商业网点等》）； 4、多种经营（开展房屋的经营、组织建筑设计施工、开办商业经营网点、开展中介咨询服务） 7、物业管理公司的权利 1、有权根据物业服务合同的约定、实施物业管理服务； 2、有权依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用； 3、有权要求业主委员会协助管理；（如业主不安时交费，业主委员会务必协助） 4、有权根据有关法规和政策，结合实际情况、制定本物业的物业管理制度； 5、有权制止违反本辖区物业管理的行为； 6、有权根据物业服务合同的约定选聘专营公司承担专项管理和服务（清洁和保安）。 义务 1，履行物业服务合同依法经营； 2，接受业主和业主委员会的监督； 3，重大的管理措施应提交业主委员会委员审议，并经业主委员会认可； 4，接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导； 5，发现违法行为应及时向有关行政管理机关报告。 业主及业主委员会 业主大会 1、业主：物业的所有权人，即房屋（配套设施设备和附属场地）所有权人和土地使用权人。 业主公约：全体业主对有关物业的使用 维护 管理业主的共同利益，业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。 2、业主大会：物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，它代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，业主大会自首次业主大会会议召开之日成立。 ＊3、召开业主大会的条件：ａ、已交付使用的物业建筑面积达50﹪；ｂ、物业建筑面积达30﹪不足50﹪，但是用已超过一年。（满足任意一条，即可召开首次业主大会） 业主大会的职责： ａ、制定修改业主公约和业主大会议事规则；ｂ选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；ｃ选聘解聘物业管理公司；ｄ绝定专项维修基金的使用，续筹方案，并监督实施；ｅ制定修改物业管理区域内物业共用部分和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；ｆ法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会的决定（必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。） ａ业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则； ｂ选聘解聘物业管理公司； ｃ专项维修资金的使用和续筹方案的确定（这三项须2／3以上通过） 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 业主委员会：（业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举） 业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护辖区内的全体业主合法权利的自治性组织。 业主委员会的职责：（对不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费） ａ召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；ｂ代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；ｃ及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同；ｄ监督业主公约的实施；ｅ业主大会赋予的其他职责。 二 日常工作内容 物业