美国房地产周期这次有何不同.PDFVIP

[table_main] 巴曙松专题报告 证券研究报告 2011 年9 月5 日 宏观报告 证券分析师： 华中炜 美国房地产周期：这次有何不同？ Tel ： 010 Email ： huazhongwei@ 美国房地产市场跟踪研究系列报告1 联系人： 杨现领 华创证券首席经济学家：巴曙松博士1 Tel ： 010 Email ： yangxianling@ 作者简介 巴曙松研究员，国务院发展研究中心金融研究所副所长，博士生导师，中国银行业协 会首席经济学家，华创证券首席经济学家。 巴曙松研究员为享受国务院特殊津贴专家，还担任中国人力资源和社会保障部企 业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委 员会专家、招商银行和招商局博士后专家指导委员会委员，宁波银行首席经济学 家等，先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业 协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务。 巴曙松研究员还曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家，主要专著或译著有《巴 塞尔新资本协议研究》、《金融危机中的巴塞尔新资本协议》、《巴塞尔资本协议三 研究》、《中国金融市场发展路径研究》和译著《美国货币史》、《大而不倒》、《金 融之王》等。 近期，巴曙松研究员赴美进行经济金融考察调研，了解了一些美国经济金融以及 房地产市场的新动态，在此基础上，我们继续跟踪研究，以便投资者更为深入地 了解美国的房地产市场以及经济金融走势。 1 巴曙松博士还担任国务院发展研究中心金融研究所副所长 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号 未经许可，禁止转载 专题报告 主要观点  房地产投资在正常经济周期和衰退经济中的贡献不同。在正常周期中，房地产投资对于 中长期增长的贡献几乎可以忽略；从美国历史上前 10 次衰退周期相比，本轮衰退幅度 相对于历史平均水平更为严重，复苏进程更为缓慢，且极不稳定。处于衰退周期之时， 库存和住宅投资是经济增长的两个最大负面冲击因素，因此，如果去库存没有结束，房 地产投资没有见底，则衰退必将持续。  在衰退来临之前，房地产投资下降是最早的先行预警指标，在复苏形成之前，房地产投 资反过来成为最早走出衰退、推动复苏的核心驱动力。在衰退形成前，即从时序和幅度 上，房地产投资领先三个季度先行达到峰值，然后明显回落；汽车耐用品消费对经济衰 退的领先作用与房地产投资类似，领先时间通常为两个季度；而设备和软件投资对于衰 退几乎没有任何领先作用。  本轮房地产周期与历史不同，体现在三个方面。第一是房地产投资复苏的基本面被透支。 2002～2006 年急剧扩张的房地产投资和耐用品消费需求在低利率政策的推动下透支了 今天美国本轮经济复苏所需求的“基本面”，从这个意义上，本轮房地产投资的衰退是 对 2002～2006 年过度需求的纠正。而通常这些“被压抑的需求”会蕴涵经济复苏的基 本力量，但由于需求被过度透支，本轮周期中，基本不存在所谓“被压抑的需求”，美 国目前的房地产开工量也不足危机前的1/3.  第二是此轮房地产周期不仅仅是“数量危机”，也是一个“价格危机”。美国历史上除 1953 年衰退和2001 年衰退之外其余8 次均表现为房地产衰退所引