权利变换制度的产权结构.PPTVIP

P.1 都市更新權利變換制度之探討－以產權結構觀點論之 楊松齡 國立政治大學 教授 社會科學院副院長 都市更新處理方式(都更§4) 重建 整建 維護 重建區段之更新實施方式(都更§25) 徵收 區段徵收 市地重劃 協議合建 其他方式 權利變換 權利變換之概念 日本第一種市街地再開發 (等值交換) 我國權利變換制度 Joint Venture 立體市地重劃 權利變換之參與者(都更§3) 土地所有權人－－－－－－－－－土地 合法建物所有權人－－－－－－－建物 他項權利人－－－－－－－－他項權利 實施者－－－－－－－－－－－－資金 日本之權利變換事業 (一)原則型 2.立體性 權利變換制度之精神（Joint venture） l b r c (一)更新前總值：1億元 A之權利價值：1000萬元 A之權利價值比例：1000/10000＝0.1 (二)更新成本：5000萬元 A負擔成本：5000×0.1＝500萬元 (三)更新後總值：2億元 A應分配之價值：20000×0.1＝2000萬元 2000－500=1500萬元 A實際分配價值=1400萬元 A獲得找補 1500-1400=100萬元 權利變換行為者角色 監督審查者：政府部門 更新執行者：實施者 更新參與者：權利關係人 更新服務者：專業人員 權利變換之規範 一、實施者 （一）規劃分配之主導 （二）價值評估之主導 估定更新前各權利價值（都更§39,辦法§6,8） 計算差額價金（辦法§25） 計算不參與分配者之補償（都更§31） 改良物拆遷補償（都更§31,36） （三）成本費用之提列（辦法§3,13） 工程費 權利變換費用 貸款利息 管理費用 二、相關權利人 共同負擔（都更§30） 差額價金之找補（都更§30） 改良物之拆遷（都更§36） （二）、合法建物所有權人 與地主協議，依協議結果辦理（都更§39） 協議不成，由實施者估定權利價值，依價值占原土地價值比例參與分配（都更§39） （三）、租賃權人 一般租賃關係：終止租賃契約，並請求出 租人兩個月至一年租金補 償（都更§37） 三七五租約：與地主協議，協議不成處理 方式與合法建物所有權人相 同（都更§39） （四）、他項權利人 地上權 永佃權 抵押權 典權 地役權 Honore 的產權結構概念 占有權(right to possess) 使用權(right to use) 資本權(right to the capital) 管理權(right to manage) 收入權(right to income) Christman的產權結構概念 控制的所有（control ownership） Use、possess、manage、modify、 alienate、destory 收益的所有（income ownership） Benefit、economicrent、economic reward 控制權─自主權益，保護自主的功能， 個人對物擁有的獨立權力 收入權─基本收入的索取，保護收入分配 的功能，獲取經濟租的權利，亦 視為剩餘索求權 激勵(回報)的功能 控制權─擁有者之「在位」 收入權─擁有物的剩餘 Barzel：最優配置原則，應是對產權平均 收入影響最大的一方，得到剩餘 的份額也應最大 三、權利變換制度的產權結構 (一)實施者 有關計畫研議與申請之主導 有關實施資金與價值評定之主導 相關權利與建物清理之主導 其他相關事宜 (二)土地所有權人 有關計畫之參與與權利處理 權利價值之保障與費用負擔 (三)權利變換關係人 合法建物所有權人 地上權人 永佃權人 耕地三七五租約承租人 權利變換之產權結構 實施者 控制所有權 當控制者沒有收益權？ 土地所有權人 收益所有權 當收益者沒有控制權？ 產權結構 控制權： 實施者＞土地所有權人＞合法建物所有權人＞其他權利變換關係人 收入權： 土地所有權人＞實施者＞合法建物所有權人＞其他權利變換關係人 結語 掛羊頭賣狗肉 道德風險 * P.1 ？ (二)特別型 1.平面性 3.依權利者之「出資」變換 (三)模式舉例(原則型) 土地所有權人 合法建物所有權人 他項權利人 實施者 X （更新前） Y （更新後） l b r c l. b. r .c 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價 負擔更新成本 更新後價值分配