江北商场改造项目.ppt

江北商场改造项目产品策划讨论案 泛城（中国） DTZ（CHONGQING ） Jan 2004 戴 德 梁 行 介 绍 公司简介 戴德梁行为客户提供国际级物业服务。由10年资历之原[梁振英测量师行]，新加坡[戴玉祥产业咨询公司]，以及欧洲的上市公司背景之DTZ共同组成。在全球33个国家和地区设有125个办事处，拥有超过6500名专业人士为客户提供专业统一水平的房地产服务。 海外客户一 九龙仓集团有限公司 印尼Ciputra Group 新加坡政府投资公司 和记黄埔 台湾天成投资股份限公司 先施有限公司 东方海外发展（中国）有限公司 新加坡发展银行置地公司 摩根士丹利亚洲有限公司 海外客户二 太古地产 香港置地有限公司 香港房屋协会 英国普鲁登休尔证券组合管理有限公司 瑞典外交部 渣打银行 台湾花旗银行（万国宝通银行） 海外客户三 汤臣集团 丽新集团 新加坡百腾置地有限公司 明报企业有限公司 马来西亚和合建筑有限公司 马来西亚南马集团 达力集团 美国国际集团成员公司 三井物业（香港）有限公司 内地部分客户及项目一 深圳市规划国地局 金地（集团）股份有限公司 深圳招商房地产有限公司 中国广厦集团 重庆九龙仓时代广场项目前期研究 重庆和记地产比华利豪园项目前期研究 成都万华万华房产 北京瑞德房地产开发有限公司 重庆龙湖置业北城天街项目市场研究 内地部分客户及项目二 广州中信服务式公寓 广州新中国大厦 深圳东海花园 深圳地王广场公寓 大連新世界廣場 北京万科城市花园 北京嘉里中心 北京香江花园 内地部分客户及项目三 北京东润枫景 北京東方廣場 上海梅龍鎮廣場、 上海恒隆66廣場、 上海静安广场、 上海陆家嘴花园 汇景台国际社区 华立地产北碚项目 广厦集团广厦城项目 项目现状 地段：位于江北区传统商业中心——观音桥商圈核心地带，原址为江北商场及嘉陵广场。商圈改建后将成为重庆规模最大的商业步行街。项目周边有金岗大厦、家乐福、同聚远景大厦、现代广场、北城天街、世纪金源大酒店等。商业商务氛围浓厚。 建筑形式及经济技术指标 基地面积：15500平方米 总建筑面积：114146平方米 裙楼：40000平方米 地下面积：34000平方米 塔楼：39600平方米 容积率：7.61 车位：591 总层高：43层 项目优劣势分析 一、优势 地段成熟 交通方便 江北第一高楼，标志性建筑 商圈规划完善，配套齐全 公园和广场创造良好环境 项目优劣势分析 二、劣势 项目单层面积偏小 江北商业及写字楼项目供应量逐年放大 客户 立足江北、放眼渝中和渝北，打造中北部都市商务中心 {如：目前江北区有各种法人单位约3000个，从业人员20万人，年GDP增长约12%；渝中区各种法人单位约6900个，从业人员约40万人} 客户群定位 1、区域内发展型企业 2、各大第三产业企业北部区域总部 3、早期写字楼租户 4、分布于各住宅小区内办公的企业（如龙湖花园、皇冠东和花园等） 5、投资者 6、机关及事业单位 项目初步定位构思 新一代智能化写字楼（首选） 产权式酒店/行政商务公寓（次选） 定位一新一代智能化写字楼 支持点 处于江北中心商务区 有市场需求潜力 高科技带来新的需求 利润高 迅速塑造开发企业品牌 写字楼革命 1、地段要求更高 2、办公环境要求更高 3、科技含量要求更高 4、物业管理要求更高 5、配套设施要求更高 催生：全新4E写字楼 1、Environment 环境优势 外部：交通方便，地段成熟 内部：环保，健康，通风，采光、绿色 2、Economy 经济优势 硬件：优化设计，提升使用率、降低经营成本 软件：良好的营商环境、提高效率、提供增值服务 3、E－equipment 智能化优势 宽带网络、完善安保、中央商务系统 4、Easy pm 管理优势 国际知名物管，全程介入，优化机电和结构设计 提升品质，保值增值，降低运营维护成本 同类楼盘参考 大都会 —— 强大实力 综合配套 品牌效应 一流品质 规范管理 香港国际金融中心2期 同区竞争项目 1、同聚远景 2、国际商会大厦 3、英利项目 4、江北城CBD 5、华音大厦 6、千禧年大酒店 7、欧街项目 8、船舶公司项目 9、华创国际大厦 外区竞争项目 1、香江国际财富广场 2、解放碑商圈写字楼（大都会、东方曼哈顿、世贸中心、） 3、上清寺-两路口写字楼（中安大厦、HILTON、） 卖点：建筑特点（硬件） 环保、节能、易管理 1、提升式地台 2、地下送风系统 3、灵活空间 自由间隔 楼体卖点 使用先进的管线穿梁设计，把室内楼层净空距提升至2.8—3.3米 设置2—4层6米层高之特别复式楼层和空