如何在规划设计上节约成本.docVIP

如何在规划设计上节约成本 规划设计对成本的影响很大，一个优秀的规划方案，不仅可以节约成本，还可以降低市场风险，增加销售收益，对地产项目的成功运作起着至关重要的作用。 当地产公司拿到一块地，首先就会关注这块地的容积率，因为在地块面积一定的条件下，容积率代表了建筑面积的大小，也反映了该地块上的建筑基本形态。例如：若某地块为1.0的容积率，我们可以知道该地块上的建筑形态通常为低层和多层建筑；若某地块为2.0的容积率，我们可以知道该地块上的建筑形态通常为小高层和高层建筑；若某地块为3.0的容积率，我们可以知道该地块上的建筑形态通常为高层建筑。据此我们可以知道，在低容积率的地块上建高层建筑是不合理的，因为这样会增加成本。不过，假如在该地块附近有山水等珍贵景观资源，建高层更具有销售优势时，可以成为例外。值得说明的是，容积率是规划局定的，一般很难改变。但是，如果有机会提升容积率，就可以获得较大的收益，所以，在有条件的情况下，应该去争取较高的容积率。 接下来起重要作用的就是总体概念性规划设计，因为地块是不动产，受地段（包括地理，配套等因素）和周围环境（包括政治，经济等因素）的影响较大，所以有的地块可能适合开发商业地产；有的地块可能适合开发工业地产；有的地块可能适合开发住宅地产。而同样是开发住宅地产，有的地块可能适合开发大户型；有的地块可能适合开发中小户型。而随着时间的推移，有的地块可能开始适合开发大户型，后来又适合开发中小户型。这些涉及到房地产策划和前期定位，非常需要公司相关部门和外部顾问公司的参与来集思广益。 再接下来就进入到方案设计阶段，在这个阶段，我们就要根据公司确定的意图来组织进行总图设计和建筑单体设计。总图设计是非常重要的阶段，因为它包含了很多建筑单体设计上的细节，而这些细节往往决定成败，在本阶段进行多方案比较是十分必要的。例如：户型设计是否合理；建筑和结构是否协调；建筑立面是否美观；建筑入口是否大气；屋顶造型是否耐看；交通和景观布局是否到位；配套设施是否齐备；等等。有一些开发商过于注重总图图面的美观，忽视了对建筑单体品质的把握，以至于利润沉淀在尾盘上。总图设计还要考虑地块的开发次序，尽量在一期布置可以销售﹑能够回笼资金的房产；而把那些不能销售的教育﹑居委会等配套设施布置在后期，减少前期的资本投入。但是商业配套则是多多益善，因为中国人有“一铺养三代”的传统观念，在地块上合适的地点建设合适的商业设施，可以获得丰厚的销售收益。在本阶段，还有一个降低成本的办法，就是减少非赢利配套设施的数量。例如：在条件允许的情况下，将六班的幼儿园降为四班；将一万平方的人防降为八千平方，等等。 然后就是初步设计阶段，在这个阶段建筑单体的平面图﹑立面图和剖面图要成型。同时结构要进行选型，确定基础和主体结构的形式，其他专业如水电气要有设计方案。其中结构选型非常重要，是本阶段控制成本的关键。例如：能够利用天然地基就不要采用桩基；能够采用框架结构就不要采用剪力墙结构；尽量减少或减小耗费钢材的悬挑构件；在楼板中采用高强度钢筋可以节约成本；等等。 设计的最后一个阶段就是施工图阶段，这个阶段有一个很重要的事情，就是挑选优秀的设计单位和优秀的设计人员，因为只有这样才能保证设计图纸的质量，而这往往意味着含钢量和混凝土用量会比较节约，意味着图纸中的纰漏会比较少，意味着施工中出现的问题会比较少。另外，甲方制定的设计标准也对成本有影响，例如：悬挑构件的出挑长度对含钢量有较大影响，不应该让阳台等构件悬挑过大；在现浇楼板中使用高强度钢筋可以减少成本；在节能设计中采用相对便宜的材料可以节约成本；窗户的类型也对成本有影响，象普通窗户的成本低于落地窗和挑窗，除了客厅和主卧，尽量多采用普通窗；装修的档次对成本也有影响，象外墙做涂料就比贴砖便宜，做塑钢窗比做断热铝合金窗便宜，户内隔墙和户内门不做可以节约成本，等等。 此外，在小区内部景观的设计和营造上还有进一步降低成本的办法。例如：在景观设计中多软景，少硬景可以节约投资；多采用本土植物，少采用引进品种可以节约成本；多采用植物造景，少采用水景不仅可以节约建造成本，还可以节约运行费用；而在底层为住户分隔一个小花园，投入不多，却可以大大增加销售的吸引力。 作者为现代城建集团技术部主任工程师 3