2010年长沙工业地产研究.ppt

三、外省工业基地分析 项目位置:金沙江西路1555弄 土地性质及使用年限：办公/50年 产品类型：小高层 客户类型：国内江浙一带中小型私营企业 销售均价：地上13000元/㎡，地下仓库6500元/㎡ 租赁均价：1.5元/天/㎡ 物业费：6.8元/㎡·月 产品面积段：280-3300㎡ 上海慧创国际 A区32000㎡，建有：行政中心、慧创国际招商中心和餐饮休闲中心；2007年6月正式投入使用 上海慧创国际 亮点： 政府背景：当地政府下属企业，拥有诸多操作空间，在“831”大限前及时变性，现为商品房销售 规模优势：占地4.5平方公里，其中建设了大量配套产品，对企业吸引力强 商务模式：A区公共服务中心，除了为入驻企业提供政策咨询、一站式通关、企业融资和税务服务外，还提供餐饮和休闲运动等服务 产品设计：产品可纵向、横向拼合，弹性空间大，为销售预留了较大空间。 上海慧创国际-亮点与不足 不足： 园林景观：项目园林景观设计较差，没有较吸引人的集中绿化，整体感觉差 配套产品：园区虽然设有较多的配套产品，但建成部分全部综合在A区商务楼中，缺乏档次感 全部为地下停车位，企业全部入住后会产生停车困难问题 北京联东U谷 投资公司：北京联东投资（集团）有限公司 项目位置：北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心 占地面积：1300亩 建筑面积:100万㎡ 可容企业：500家 就业人数：40000 产品面积：800-3200平米 总部商业园：占地200亩，建筑面积18万平米，为生态型、低密度型的独栋企业花园社区。 配套服务员：配有企业员工生活服务食堂、宿舍楼和公寓楼，休闲娱乐的篮球场、羽毛球场、乒乓球馆等设施，占地面积3万平米。 研发科技园：规划占地11.24万平米，建筑面积15.7万平米，满足企业研发、中试生产、办公等需求。 生产制造园：近50万平米建筑面积，全部规划为标准通用厂房，单层轻钢、多层钢混，内部配有办公区域，整体建筑深灰色，干练、大气，宽敞的园区主干道，客流、货流自如有序。 企业定制园：独立地块，为有特殊需求的企业提供充足的厂房定制面积。 北京联东U谷-整体规划以微笑曲线为理论，中间制造，两端研发营销 独栋商务楼：4层双拼或独栋式建筑单体，均为钢筋混凝土框架结构，首层4.5米，二层以上3.9米，大空间、大柱距，首层高挑空，形象门厅给企业最好的展示空间。 标准化厂房： 1、单层钢构厂房：3600-13000平米，可自由分割。 2、多层钢混结构：2600-13000平米，可自由分割。 3、研发中试厂房：500-10000平方米，独栋式建筑。4、2-4层单体设计，9*9米超大柱网间距。4.2m、6m、7m不同组合层高，给企业更多选择。5、8-10米宽主路线设计，充分满足载重车辆使用。6、每个车间单元设一台2T或3T货梯，保证垂直运输畅通无阻。 产品研发楼：独栋3或4层建筑单体，首层4.8米，二层以上4.2米，部分户型顶层7米，适合研发（可满足中间试验生产）型企业，根据需要安排工作空间。建筑内部布局方正空间、少立柱、大柱距，减少空间布局障碍，合理组合和分割，降低企业后期改造成本，更使得内部交通方便，疏散合理。 北京联东U谷-产品分析 北京联东U谷-产品量身定制业务 企业定制业务：是指根据企业的生产办公特殊需求，进行物业的“量身定制”，单独规划设计、建造物业交由企业使用，并提供入住后服务。 客户初步洽谈 方案洽谈 设计及报建 合同签约 工程施工 竣工交付 定 制 业 务 步 骤 四、工业地产发展趋势 06年-10年 开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段 03年2月-03年底 04年 05年-06年 整顿深化，监管力度加强 短暂休 克疗法 持续整顿，取得阶段性成果 政 策 效 果 巩固整顿成果 合理规划 引导发展 经济高速发展需要，逐步放行阶段 强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 土地出让金收支管理 逐步实施工业用地招拍挂 工业用地政策发展趋势 鼓励向“多功能综合性产业区”发展，产业地产的政策管理 今后政策方向 今后政策方向 工业地产发展走向 1.行业需求增大，稀缺性凸显 在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。 2.高新技术开发区：工业地产发展的主要载体 工业地产发展走向 在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技