2010年重庆南坪南湖地块项目定位及战略发展策略报告.ppt

- 本资料来自 - 重庆市GDP处于西部城市首位，但与全国一线城市相比仍有较大差距，未来政策扶持重点区域，具备发展提速动力 区域机遇总结及价值挖掘 本区域的主要竞争对手为万友七季城、渝能国际、山千院。三个楼盘相似之处都是属于大社区，规模比较大，自身配套设施完善。 该三个楼盘无论是从销售周期和销售价格与我们项目都非常的接近甚至重叠，因此竞争会相当激烈。 所以如果要在竞争处于有利位置，就应在产品设计以及园林规划设计方面有所创新，超越目前市场水平。 市场证明同区域内小项目超越大项目是可行的，存在这种可能性，但对于我们的项目条件及区域市场条件是否可行，需要重新判断区域能否支撑城市高端创新性产品 区域价值重新挖掘（区域发展能否支撑） 区域价值重新挖掘（区域发展能否支撑） 三北一南依旧为重要成交区域，南岸区随后期市场土地大量供应，区域成交将逐步提升 区域价值重新挖掘（区域发展能否支撑） 高端客户存在，且需求较大，能够支撑区域高端项目的开发 从现有的豪宅发展体系来看，我们的项目不能支撑项目往顶端豪宅发展指向，更多的是城市豪宅方向选择 竞争项目以开发量接近50万的综合体项目居多，本项目处于相对劣势 高端项目均是国内一线品牌开发商，具有很强的运营能力和品牌号召力，项目不具备品牌优势 重庆高端产品具有强大城市级配套，可以通过豪华会所等方式营造私享性配套 本项目具备打造城市豪宅的先天基础条件 重庆紧靠公园项目相比周边能够实现更高的价值 本项目地块外部资源属性，难以支撑高溢价能力，常规高端住宅外部资源对于本项目具有较大劣势，项目需从更高层面进行剖析，剖析具有本项目开发可行的高端住宅开发模式 重庆作为传统重工业城市，环境污染严重，城市缺少公园，绿植等生态资源 三重价值体系，构建城市豪宅 本项目的开发理念——充分体现城市生活中生态的价值，让城市核心区高端科技型产品成为一种真正的奢侈 建筑形象园林化，塑造一种城市山林形象 客厅餐厅室外化，充分享受阳光和植物 花园式入户大堂，无时无刻感受花园生活的魅力 选择适宜的绿色建筑科技，在硬件条件上实现真正的环保化 充分结合商业立面的基础上局部营造特色的生态商业空间 小空间园林大打造，通过高低错落、层次丰富的绿化，强化高差，冲抵高层带来的压抑感 打造丰富的浅水系，满足客户对水的需求，同时控制成本 通过架空层的设置，增加园林景观面，体现生活品质 考虑到客户需求以100以下两房和120以下三房为主，所以这两种户型比例相对较大； 由于楼盘定位为中高端，所以加大三房户型占比重 考虑到城北各个楼盘顶层复式去化相对较困难，所以复式相对量减少。 考虑到客户承受能力，为了控制总价，将户型面积控制在130平以下。 总结回顾：项目核心策略及核心竞争力 - 本资料来自 - 26.92% 130000 　 　 总计 美容、SPA等休闲生活会馆 幼儿园等 1.54% 2000 　 健身、网球场、恒温泳池等运动场馆 会所 15.38% 20000 　 商业街 商业 10.00% 13000 40—60 精装住宅 　 74.08% 96304 70—130 高层住宅 住宅 比例 总面积 单位面积 细分 　 项目功能定位 - 本资料来自 - ★ ★ ★ ★ ★ 倒凸窗 ★ ★ ★ 阳光房 ★ ★ ★ 空中 花园 ★ 客厅 挑空 ★ ★ ★ ★ ★ 凸窗 ★ ★ 舒适型 ★ ★ 紧凑型 三房 舒适型 舒适型 紧凑型 ★ ★ ★ ★ 两房 ★ ★ 复式结构 四房 入户 花园 错层 露台 物业类型 户型设计原则： 1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台 2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等 3、引入创新元素。入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房、客厅挑空 本项目户型设计 - 本资料来自 - 180度外飘窗，景观主卧 环球翡翠湾 2房2厅1卫96平米 270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观 落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。 65平两房两厅一卫 倒凸窗 户型创新价值点1——赠送180度/270度凸窗增加可使用空间 - 本资料来自 - 错层露台 倒凸窗 A亮点： 露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题 主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。 B亮点： 空中回廊：在走廊的基础上，增设高0.6米、宽0.6米、长于开间大小一致的功能空间，增添了实用性。与挑高的露台相连，内外空间充分互动。 空中回廊 空中回廊 奇数层 偶数层 A B 天悦龙厅146平4房2厅2卫 户型创新价值点2——左右错/南北错的露台使户型成为性价比杀手 - 本资料来自 - 中海塞纳丽舍136平2房2厅2卫：