洛阳瀍河区洛川街地块项目商业定位(稿)PPT.ppt

洛阳市瀍河区启明南路地块项目 商业部分的一些建议 谨呈：洛阳国泰美居乐置业有限公司 根据贵司提供的资料，在地块产品规划中，商业面积规划近10万平方米，属于市级商业中心。我们根据市级商业中心的特性和规划“豪布斯卡”的理念以及区域特点，在整体商业定位中，我们提出三个必须确定的主题。 说明 问题一：项目商业在城市整体商业格局中扮演什么角色？ 问题二：项目商业在市场中应当是什么样的形象面市？ 问题三：项目商业的主要功能是什么？ 在确定三个主题之前，我们先了解一下区域商业市场的情况。 区域主要商业集中于东花坛与夹马营路沿线，以低档生活服务商业和本地特色餐饮为主，无大型生活超市，商业总体规模较小，商业氛围较弱，并没有形成集中的商业集群。 以市场类和零售类业态为主，休闲娱乐业态缺乏，整体商业较为低端，属于商业发展的初级阶段。 区域商业总体状况 低端 规模小 初级阶段 关键词 餐饮 零售 市场 区域整体业态配置较为单一。市场类集中在九都东路与启明南路交叉口一带；餐饮类以回族特色餐馆为主，夹马营路聚集低端餐饮，无娱乐休闲场所。 区域商业经营业态 零售服务类主要集中在人口相对密集，配套相对完善的区域，无特色的零售商店和品牌商店。 单一 本地餐饮 休闲娱乐缺 关键词 通过市场看到了的一些现象 ▶商业网点规划：无明确的商业网点规划 ▶区域商业现状：商业初级阶段 ▶租金水平：较低 ▶消费能力：消费力较好，恩格尔指数表现为相对富裕 ▶行业配置：业态单一且档次低 ▶公共配套：缺乏且不完善 ▶商业氛围：较弱，无形成规模的商业集群 通过区域商业的市场现象，我们认为项目必须要树立一个中心主题。 魅力瀍河 项目主题 ▶项目建成后将成为洛阳东部最为繁华的区域，将彻底打破瀍河目前的商业格局。 ▶项目整体形象将作为瀍河商业的代表，是新的商业中心，体现新瀍河城市魅力。 定位诠释 洛阳东部商业中心 瀍河商业核心领袖 角色定位 ▶从洛阳整体商业格局上看，项目是洛阳东部最大的商业中心。 ▶项从区域的角度上来看，项目商业是整个区域的标志性建筑，颠覆区域商业格局。 定位诠释 都市、时尚、休闲 形象定位 ▶最具都市感的洛阳东部中心 ▶项目是区域休闲、时尚潮流代名词。 定位诠释 中高档 城市化、区域性 档次定位 ▶中高档的定位，承载区域商业发展的重担。 ▶业态要重点体现区域特性。 定位诠释 区域的领路人 核心的差异者 市场定位 ▶项目整个产品、规划都将是区域的领头羊。 ▶根据区域特色与城市核心区域的产品形成区隔。 定位诠释 ▶洛阳东部商业规划以商贸集群为主，零售商业较少，市场的空白营造了复合商业街区的土壤。 ▶ 项目周边的社区和项目自身物业的配套需要便利性的商业规划。 ▶满足区域生活需求的同时规划特色业态，在功能上强调与核心商圈的接轨和互补性。 功能定位 服务性购物+美食餐饮+商务办公+时尚健身+休闲娱乐 定位诠释 多功能复合商业街区 整体功能确定后，项目的业态应当如何布局？ 首先，我们对项目商业基本的租金水平进行确定。 ▶东花坛附近是租金水平最高的区域，该区域配套完善、商业氛围相对较强，最高达到60元/月/㎡。市场类的租金水平大都在20元/月/㎡以下，其余地段租金大多维持在30-40元/月/㎡。 ▶市场整个区域平均租金在40元/月/㎡左右。 区域租金水平情况 30-40 40-50 15-20 50-60 整体租金水平相对较低，较为平均，大大低于洛阳市其他区域的租金水平。 低且平均 关键词 ▶整区域商业平均租金水平； ▶区域人均收入增长率； ▶项目为区域档次最为高端的商业集聚； ▶新市场存在市场培育期； ▶主力商家租金水平较低，使得整体收益降低。 项目租金水平定位 一层平均租金水平65元/月/㎡ 定位依据 楼层租金水平 主力店租金水平 注：以上所定租金水平均为静态的基础租金水平。 其次，我们了解哪些业态适合于本项目。 业态定位 生活超市、餐饮、休闲娱乐、电器和生活类配套很适合本项目 再次，我们要选择一种可行的业态组合方案。 通常标准的市级商业中心的业态组合占比是： 零售：餐饮：娱乐 52%：30：18% 这个比例也被行内认为最商业业态组合的黄金比例 业态组合 对于本项目，我们对这三大项进行更细的分类，同时与相对应的租金水平形成对比，找到适合本项目的最佳业态组合。 组合一 零售餐饮娱乐占比70%：20%：10% ▶主力店占的比重较大，达到50%以上，这使得租金收益上受到影响，但也保障了商业的正常运营。 ▶在年限上，可自由调节的商铺年限占到60%，较为合理。 ▶年增长率上，4%以下的占了60%，比重较大，且大