商业地产营销策划 郑州东瑞钱柜营销策略方案.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 前言 通过对康居·东瑞佳苑商业项目进行实地考察和科学调研的基础上，综合分析并结合我们对该商业项目的认识，通过本案详尽的表述来对项目优劣势、以及周边竞争对手的状况制定相应的对策，并对其商业项目重新定位、制定相应的营销思路和招商推广策略，以达到快速销售，回笼资金的最终目的。 营销推广思路 第一部分 项目概况 一、项目基本概况 二、项目SWOT分析 优势： ★紧邻郑州主干道--航海路 ★周边以建材为主的专业性市场，商业氛围浓厚 ★邻街纯双层商铺，周边没有同类产品的竞争，周边商铺 面积较大。 ★席位少，28个铺，利于短期内销售 ★ 目标客户群体庞大，包括附近居民和周边的专业市场客户。 劣势： ★周边的商铺的面积均在20—80平米之间，面积小租金低 ★其他行业的市场氛围稀薄 ★城东南路，过往人流量小 ★康居·东瑞佳苑未做广告投放，不存在广告宣传的持续性。 ★商铺面积较大，投资总额较大，会限制一些中小型投资者。 ★项目周围存在竞争对手，对手优势略胜一筹。 第二部分、竞争对手分析 二、竞争对手分析 根据前期的市场调查，对周边项目金色港湾、蓝钻、名门世家、东郡自由派、富田太阳城、美景天城、卡拉城、永丰心座、择邻.青年首宅进行了详细的调查，详情参考价格定价策略表。 周边竞争对手分析： 地理优势：金色港湾、东郡自由派、择邻·青年首宅 价格优势：富田太阳城、择邻·青年首宅 广告优势：金色港湾、富田太阳城，东郡自由派、永丰心座等都前期投入大量的广告，为其后期的销售做了较好的市场铺垫 结论： 项目整体体量小，适合短平快的销售方法 推广时间要在短期内集中销售，避免遗留问题 可以采用先招商后销售的方法或者是同步进行，但是招商只作为促销工作进行（备选） 第三部分：营销思路 一、总体营销思路 步骤一：销售推广短期内迅速展开，形成较大市场影响力。 步骤二：在销售上实行短期快速销售 步骤三：销售与招商可同时进行 根据本项目周围以专业性市场为主，其它行业比较贫乏，所以在销售的过程中以周边客户为主力客户群，根据目前周围的消费力构成，所以招租的过程中要将其业态定位的丰富点，以便能够快速招商形成市场。 二、媒体运用 为了实现“快速销售”的战略目标，就需要将现有的资源进行整合规划，实现资源利用的最大化，同时能够将产品最有效的传递给消费者，以最小的成本实现最有效的项目推广效果。 由于项目本身体量比较小作为前提，将采用普通的媒体推广组合，以DM单张、报纸通栏广告、户外引导旗为主要传播媒体，其中以DM单张派发形式为主，从而形成一个全方位、立体式的整合传播态势，达到对康居·东瑞佳苑底商重点目标客户的针对性传播。 具体媒体组合 大河报通栏广告 以报纸通栏形式直截的突出东瑞佳苑产品上的优势和周边商业配套稀缺性特征： 临航海路、临街纯商铺，席位少，设备齐全，商业气息浓郁、生活配套缺乏 DM单张派发 投放范围：周边辐射区域居民区、汽配城，电动车航母城、建材市场 户外引导旗 内容侧重于商业市场资源投资优势和市场稀缺性 主要悬挂于东瑞佳苑售楼部附近 定向销售 对周边居民小区内部的重点客户，周边建材市场重点客户定向销售 第四部分：推广策略 一、消费群体构成 周边项目都在进行热炒，根据项目自身体量小，同质化产品少的特点，周边生活配套设施缺乏，从而在周边形成固定的生活消费一条街！ 力求快速销售，快速进入市场，快速回笼资金！！！ 二、推广支撑点 东瑞佳苑市场前景 周边稳定社区消费群体 周边辐射区域消费者消费需求 郑州建材市场、郑州汽配城、郑航电动车航母城，客户群强大，消费力强 附近生活配套设施比较缺乏，市场存在空白，是未来的生活街区 东瑞佳苑商业的稀缺性 东瑞佳苑居仅有28席珍贵铺位 周边同质产品稀缺，具有市场竞争优势 东瑞佳苑周边没有集中的可供居民采购日常生活消费的便民场所 三、本项目定位 案名： 东瑞·钱柜 主推广告语： 赚钱的磁场 聚财的宝地 四、推广节点安排 第一步：推广执行筹备期 时间节点：2007年11月1日—11月13日 目标 为11月份中旬的销售提供