对公信原则的进一步思考.ppt

（四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得 《物权法草案》第五稿第105条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该财产时是善意的； （二）以合理的价格有偿转让； （三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” （四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得 《担保法》34条规定：“下列财产可以抵押：……（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；……（三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；……” （四）对公信原则的进一步思考 1、公信原则与不动产善意取得 《担保法》司法解释第84条规定：“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。” 《担保法》司法解释第108条规定：“债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人可以按照担保法第八十二条的规定行使留置权。” （四）对公信原则的进一步思考 2、公信原则与登记的实质审查 《城市房地产管理法》第60条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当……申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当……申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当……申请房产变更登记，并……申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” （四）对公信原则的进一步思考 3、公信原则与国家赔偿 《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。” 我国房地产权属登记制度基本规范 我国房地产权属登记制度基本规范 《城市房地产管理法》（1995年） 《土地管理法》（2004年） 《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月，建设部） 《土地登记规则》（1996年2月，国土资源部） 我国房地产登记体系 《城市房屋权属登记管理办法》规定： 《土地登记规则》规定： 我国房地登记体系 （一）总登记和初始登记 我国房地登记体系 （一）总登记和初始登记 （二）设立登记 我国房地登记体系 （一）总登记和初始登记 （二）设立登记 （三）移转登记和变更登记 我国房地登记体系 （一）总登记和初始登记 （二）设立登记 （三）移转登记和变更登记 （四）注销登记 我国房地登记体系 （一）总登记和初始登记 （二）设立登记 （三）移转登记和变更登记 （四）注销登记 （五）异议登记、更正登记、预告登记 △异议登记 定义：将针对登记簿正确性的异议记载到登记簿中的过程。 功能：公示登记簿存在错误的可能性，以此阻止有可能发生的交易。 程序：一经申请即登记，期限一过即失效。 △异议登记 《上海市房地产登记条例》第19条规定： “房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。” △异议登记 《物权法》草案第五稿第18条规定： “不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” △更正登记 提出：可由当事人申请更正，也可由登记机关主动更正。 程序：可直接申请，也可先申请异议登记、然后再更正登记。 △更正登记 《上海市房地产登记条例》第18条规定： “房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。…… 房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载