正尚国际金融广场产品定位发展研究报告.ppt

项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 61 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 其他配套设施 开发建议 以下建议内容可根据市场、规划情况参考： 酒店增加2部观光式电梯。 写字楼建筑外立面采用无缝玻璃幕墙设计。 高车位率地下停车位，可考虑双层立体停车位设计。 信息智能化网络，高速网络光纤入户。 公寓首层大堂挑高12米，4部电梯配置，豪华电梯间。 外墙保温系统、断桥铝合金门窗、中空双层玻璃。 采用恒温、恒湿型生态智能技术的高品质公寓空间。 62 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 63 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 分期开发 开发建议 一期建设以未央路沿线的F座（9F、45F）建筑体为主，满足项目启动的要求，同时能起到很好的社会效应。 二期以凤城七路沿街的C座、D座为主，同时建设景观、配套，完成项目的基本功能配置及形成基本的对外形象，吸引高端客户群。 三期以A座、B座为主，提升项目整体经济价值，同时完成项目的差异性定位与产品的丰富性。 64 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 商业 酒店 写字楼 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 一期开发 二期开发 65 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 矩阵分析 项目综合定位 项目产品定位 目标客群定位 开发运营模式 66 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 项目概况 正尚国际金融广场，位于西安市未央路以东 、凤城七路以北、北向与凤城八路、市委新区相连。 项目临近西安-咸阳国际机场和出口加工区，位于西安市行政商务中心区和国家级经济技术开发区核心地段。 项目净用地为50.292亩，规划总建筑规模约28万平方米，拟建成6E甲级写字楼、五星级酒店、商务花园式公寓以及高档大型商业中心、国际俱乐部等多种产品为一体的城市商务综合建筑集群。 67 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 矩阵分析 Strength 北经济开发区发展迅速、投资迅猛，成为西安的“城市发展新中心”； 市委、市政府北迁，相关职能部门及企事业单位入驻，享受其所带来的聚合力； 行政中心与商务生活区结合部，有机会可以同时分享2个区域的商业资源和机会； 项目交通便利，毗邻地铁2号线和4号线的换乘站，未来轨道交通极其便利； 毗邻城市运动公园，环境较好，政务中心背景下形成全新的生态型商务办公氛围； 项目周边拥有众多在建和规划中的中高档住宅小区，未来消费潜力值得期待； 项目距离机场较近，且为由机场进入主要通道，是商务产品的利好因素。 68 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 矩阵分析 Weakness 办公氛围较弱，客户有效需求不足，短时间难聚集一定数量客户，租售将存在压力； 区域商业办公楼供应量大、质量较低、空置率高，竞争压力巨大，且客户未能识别优劣； 写字楼市场估计将在2-3年后达到成熟期，商住类办公项目较多，可能造成恶性竞争； 区域内2-3年内住宅、商业、写字楼供应量也相当大，竞争激烈； 项目商务类产品对经开区整体发展的依赖性较高，相应增加了企业的风险； 毗邻市委、市政府，必定会受到更多的限制，从而降低了企业市场行为的灵活性； 项目投入巨大，产品种类复杂，相应对现金流的要求更高； 69 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 矩阵分析 Opportunity 区域的整体发展前景光明； 大型企业的增多，带来刚性需求，项目因产品类型丰富而具备提供综合性解决的能力； 区域内整体的直接竞争对手少，区域内主流产品反而为本项目未来提供了基础； 地铁的建成，扩大了辐射面，圈层外需求可以期待。 Threat 未来同类型产品可能带来的竞争； 经开区自身发展的不确定性； 对现金流的依赖性。 70 项目定位发展研究报告· 正尚国际金融广场 项目定位 定位策略 价格是初级阶段市场竞争主要手段，品质则是成熟阶段市场竞争主要手段。随着北城市场的成熟、竞争的加剧、消费者购买行为的理性化与刚性需求的上升，一个品质、品位、品牌、文化竞争的时代已经到来。办公的环境、建筑的质量、企业的信誉、服务的到位等综合因素所造就的品牌效应，将成为抢占市场、增加销售利润的有利条件。 为此提出“引领市场与满足未来有效需求相结合”的产品战略定位，变市场的隐性需求为显性需求，奠定项目市场生存与发展的基础，选择提升商务文化品质的配套设施，与单一地段优势配合，满足现