2015湖南恩施金桂大道商业mall项目提报（91页）.ppt

灯饰精品 分类 按结构特性分 产品 包括吊灯、吸顶灯、落地灯、壁灯、台灯、筒灯、射灯、沐浴灯（浴霸）等 图片 项目定位分析 分类 按材料分 产品 包括玻璃灯、水晶灯、塑料灯、纱质灯、木质框架灯等 图片 灯饰精品 项目定位分析 被褥类 罩单类 枕靠类 其它类 包括夏凉被、春秋被、冬暖被、多用被等 包括床单、床罩、床围、托单、床笠被套、枕套、枕巾等 包括枕头、抱枕、靠枕、靠垫、坐垫等 包括睡衣、睡袋、蚊帐、帐篷等 典型商家： 富安娜 罗莱 梦洁 金凯莎 ??????????????????????? 家纺精品 项目定位分析 分类 幕类 产品 包括窗帘、门帘、帷幕、壁挂、屏风等 图片 品牌商家 窗帘精品 项目定位分析 Part6 价格策略及招商建议 存在的危机 危机一：市场接近饱和 危机二：定位不明确、商业没有特色 危机三：地段周边商业体量大 危机四：周边居住人群不足，区域培育较长 项目营销策略 坚持主力店招商先行，先聚人气再聚财气 坚持以主力商业带动公寓销售，以公寓热销带动商业销售。 坚持“放水养鱼”的招商政策 坚持“以大带小”，共创财富，先主力后散户 坚持不要最好，不要最差，只要最合适的主力商家 项目营销策略 转变商业操盘思路，化被动自持为主动持有，提升商业价值融资。 “商业招商先行、写字楼、投资公寓销售跟进” “以售养租，以租带售” 以招商带动公寓、写字楼热销，以公寓等热销带动商业销售。 通过项目招商、销售还款平衡投资现金流。 营销招商策略 项目营销策略 项目名称 项目地址 业态的分布 项目进驻品牌（宣传） 项目销售价格 万福国际商贸城 金桂大道火车站广场右侧 服装城、鞋城、箱包城、纺织品城、小商品城、饰品城、文体城、美容美发城 海宁皮革城、万商白马服装城、 一楼商业均价：17687元/㎡，二楼均价：10153元/㎡，三楼均价：7214元/㎡. 住宅5-8楼均价：4022元/㎡,13-15楼4483元/㎡ 奥山世纪城 施州大道与金桂大道交界处 旅游商业综合体，星级酒店，特色商街。精品客栈，时尚公寓 雅阁酒店、沃尔马、西界维国际影城、EUROJOY 一层商业均价：19189元/㎡，三层均价：6436元/㎡. 新天地 金桂大道州文化中心斜对面 潮流购物、时尚餐饮、休闲娱乐、LOFT公寓、居住 中影星美影院、知名量贩式KTV电玩城 一夹二均价：14000元/㎡，二夹二8718元/㎡ 时代家居 金桂大道伍家槽 家居类购物中心和博览中心两大职能。商务酒店、商务中心写字楼、SOHO商务公寓、中高档美食休闲娱乐中心的商业硅谷 6万方红星美凯龙 一楼19000-32000、二楼9000-16000、三楼5000-9000 骏兴万金汇 恩施火车站转盘处万金汇项目部 时尚服饰、潮流鞋帽、奢华箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa会所、少儿教育、潮流酒吧 一楼均价27000元每平方，二楼17000元每平方，3-17楼起步4308元每平方，最高4778元每平方，优惠后均价4200-4300元每平方 武陵国际装饰城 恩施市金桂大道与学院路交叉口东侧 芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆 . 旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具等 金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口 24800---26800元/㎡ 项目价格策略 在售价估算时，宜选择与项目环境类似的在售商业作为参考比较，本项目选取：时代家居和武陵国际、新天地的1F商业均价进行对比测算。 影响价格因素权重 本项目 时代家居 武陵国际装饰城 新天地 售价（元/平米） 基准分数 Px PXA-32000 PXB-26800 PXC-14000 影响商铺价格的重要因素 位置 20 15 18 20 12 人流量 15 11 12 15 5 周边商业氛围 10 8 8 10 6 硬件设施 5 2 4 5 5 临街展示性 15 10 12 11 14 业态综合性 10 5 6 10 8 交通便利性 15 13 13 13 12 休闲配套设施 5 5 3 3 4 商业营运管理 5 5 5 6 5 合计 100 74 81 93 71 时代家居 px/pa 1.15 权重 40% 11694 武陵国际装饰城 px/pa 1.15 30% 6398 新天地 px/pb 1.18 30% 4378 计算得出1F商业参考售价为： PXa=(QX/QA)×PA ＝29235元/平方米 PXb=(QX/QB)×PA ＝21325元/