自贡名城新天地项目前期定位报告_110.pptVIP

本案项目五、六层业态定位的思考方向 The integer orientation of advisement 五、六楼层在销售方面较有难度，消费人流量较少。我们建议配置业态专一的电影院及游乐城。 文化活动中心 电影院 游乐城 考虑到政府方面的需求及其项目本身的品牌效益：六层可先预留给当地政府，建设成城市文化活动中心 科 普 文 化 游 乐 中 心 Culture pleasure ground 六栋高尚住宅分成了两小组团画出项目地块的天际线 商、住分流，车、人分流 商业人流 住宅人流 自贡是个山地城市，做为交通工具的自行车使用由于不便从而较少使用，因此，建议将不用设置自行车停车区。 建议增置地上停车位，提高购物客流停车方便性。 四、五、六层错开设置退台跳出空间作为休闲空间，增加购物体验情趣 商业广场广告栏设计 设计风格新颖活跃，具有广告栏作用又能够形成独特广场雕塑景观效果，之间设置休憩空间 商业内部标识设计 立体标识系统 平面标识系统 工作室区域标识设计 ６ 我们对本案项目产品竞争力的提炼和归纳 本案项目产品卖点和竞争力思考 The prospect of development 项目核心竞争力及卖点提炼 我们对目标消费圈层的对应思考 项目推广核心概念构思 住宅部分产品竞争力/卖点构想 本案项目产品竞争力和卖点思考 区域地标性建筑 landmark 社区商业优势 commerce 满足居住生活购物 的便利性 满足目标客群 身份价值的体现和认同 区域配套景观优势 assort 突出新城市居住 空间的舒适性 多样化的优选户型 style 引导和满足居住空间 的想象力和需求性 商业部分产品竞争力/卖点构想 本案项目产品竞争力和卖点思考 地标性建筑 landmark 区域商业氛围成熟 commerce 带来人气的必要前提 商业投资的重要保障 满足投资者的信心并得到 时尚购物一族的认同感 公共空间的塑造 space 对商业整体形象的 规范统一和提升 多元化的商业业态 pluralistic 满足时尚购物者 一站式购物消费需求 项目推广核心概念构思 本案项目产品竞争力和卖点思考 缤纷城市　活力源 A headspring for the new creativity. 目标消费圈层构成思考 本案项目产品竞争力和卖点思考 住宅部分 （自住为主的消费圈层） 商业部分 （投资为主的消费圈层） 年轻新婚一族 市区生活条件有待改善的居民 外地打工的返乡购房者 已赚得第一桶金的个体经营者 在外创业返乡投资的成功人士 外地打工的返乡购房者 当地企业的中高层管理人员 目标消费圈层特征分析 本案项目产品竞争力和卖点思考 特征：主要为自贡当地人。他们的经济实力相对有限。要求改善目前的生活条件，提高自身生活质量，同时他们又向往大社区生活的美好生活空间，需要独立的、充满现代气息的缤纷多彩的居住生活条件。 理由：一部分达到婚姻年龄的年轻人，他们需要独立的生活空间，不再是和父母共同居住，家庭成员少，不需要过大的居住空间。一部分市区居民，希望改善原有的居住条件，获得更大的生活空间，提高生活质量，从而产生的需求。还有一部分是外地打工衣锦还乡的打工者，也有购房需求。 特征：自贡当地人为主，他们在外或者在本地经商，有较强的经济实力，他们手上有多套房产，利用房产的升值，赚取差价。这部分人看中楼盘的升值潜力，区域的规划，寻求炒作升值空间。有很强的冒险意识。 理由：近年来随着自贡地产价格的飙升，这部分客源对楼市价格的推动是重要因素。这部分人在其他行业赚取资本后，转向投资楼市。他们在前一段房地产发展高峰时，已经获得了不少增值利润。因此更加积极的加入房产投资。 住宅目标客群： ——（主要为自住性需求者） 商业目标客群： —— （投资性需求尤其是长线投资者） ７ 本案项目规划经指标说明及建安成本导入推算 59736㎡ 总建筑面积 85.2M 建筑高度 15.3 ％ 绿化率 45.6％ 建筑密度 5.50 容积率 2637.2㎡ 地下车库、设备面积 6224.3㎡ 其中：地下商业总面积 8861.5㎡ 地下总建筑面积 26068.6㎡ 住宅总面积 24806.4㎡ 其中：文化商业总面积 50875㎡ 地上总建筑面积 9250.0㎡ 总用地面积 指标 项目 主要技术经济指标： 四川自贡市A-01-1，A-01-2地块 1753.8元/ ㎡ *59736㎡=1.0478亿元左右 建设成本 合计：1753.8元/ ㎡ 税费+设计费等=150元/ ㎡ 杂项 住宅建安成本2000元/ ㎡ （含建筑成本和公建配套）商业建安成本1000元/ ㎡ ；总平均建安成本为59736=1436.4元/ ㎡ 基建 1000万元土地转让价（甲方提供），约合167.4元/ ㎡