绿城南京杨家圩地块项目可行性研究报告.ppt

商业市场及板块格局初步研究——岔路口商圈河定桥商圈 * 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、苏果 生活卖场 6,000 租赁 2008年 2、左邻右里 底商/裙商 15,000 销售 2012年 2 项目名称 商业类型 商业建面/m2 租售模式 开业时间 1、欧尚 生活卖场 30,000 租赁 2006年 1 岔路口商圈是江宁区最靠近中心城区的商圈，但多年来受制于交通拥堵影响（仅宁溧路连接市中心），其发展比较缓慢；另外，该区域众多社区人口支撑了大量超市及卖场。 目前地铁一号线南延伸段已开通，该商圈的交通情况得到明显改善，未来随着南站的建成，该区域人流量将进一步增加，从而有利于该商圈的发展。 岔路口商圈 河定桥商圈 1 河定桥商圈位于岔路口、百家湖商圈交叉口，未来可能受到这两个商圈人群分流的不利影响；但由于该区域社区密集，因此生活卖场这类日常便捷类商业具有较大的发展空间。 河定桥商圈的欧尚卖场由于开业时间较早，因此已经形成相对成熟的商业氛围和较强的人流汇聚力，故该商圈目前的商业成熟度较高。 资料来源：项目组实地勘查整理 * 南京天印高级中学 江宁区民政局 规划中公园 竹山中学 竹山小学 竹山幼儿园 农业银行 苏果平价超市 农业银行 科苑社区卫生站 江宁区工商局 世纪华联外岗新区店 南京工程学院康尼学院 上元药店竹山路大药房 南京温馨大药房 江宁区劳动局 项目周边教育类设施完善，药店、超市、银行等配套齐全，有利于居住社区的打造。 竹山路分布有区工商局、民政局及劳动局等政府服务配套，有利于地块商办物业的开发。 地块北临规划中公园、西邻秦淮新河，且地块内部有小龙湾水系，自然资源丰富，环境较好，便于打造沿河景观。 基础设施及配套分析 项目周边基础设施及配套集中于地块东侧，沿竹山路分布。 资料来源：项目组实地勘查整理 * 地块北部临外港河，西部临秦淮新河，通过东部的竹山路与上元大街、金箔路相连直达东山市老城区，与被誉为江宁金融一条街的胜太路相连。与机场高速公路、将军大道、天印大道等通往南京市中心的主要干道相连 地块南部临近天元西路一号南延线的小龙湾和竹山路地铁站，地铁站距地块约需步行20分钟左右 政府考虑未来将新亭西路将进行西延，建设一座桥梁跨过秦淮河接入江宁开发区，如果此项规划实现，本地块交通便利条件可得到较大改观 项目周边交通条件分析 本地块位于许家圩的小龙湾区域范围内，受到诸多水系影响，周边规划道路较多，交通可达性不高，主要通过东侧的竹山路和南侧的天元西路为主要干道连接城市其它道路。 胜太东路 竹山路 将军大道 机场高速公路 天元西路 天印大道 小龙湾站 竹山路站 双龙大道 金箔路 上元大街 资料来源：项目组实地勘查整理 * 区域环境分析与判断 江宁将打造”1核3元”，本项目正处于该“1核”即指东山副城核心片区内 将重点发展城市型经济，包括总部经济、金融服务、城市文化娱乐等 地块位于新兴城区规划中的核心位置，周边环境及规划中的景观、人文资源优势显著，且具备轨道交通优势。具有将强的可开发性。但受水系及自身限高因素制约，其交通可达性与昭示性均相对较弱。目前各类基础配套较为完善，但商业档次及商业功能仍较为滞后。 总体规划 小 结 项目属百家湖片区东南角的杨家圩地区，西邻秦淮河、北临规划公园 地块内部为小龙湾水系，景观资源丰富，东、南侧现为为居区集中区 周边环境 项目周边基础设施及配套相对较为完善，多集中于地块东侧沿竹山路分布 受诸多水系影响，交通可达性不高，南部临近路一号线南延线地铁站 配套与交通 * 二、地块环境研究及SWOT分析 2、产业及企业发展分析 * 南京企业发展——上市企业 截止2011年1月，南京上市公司共达53家，累计从境内外证券市场募集资金人民币850亿元以上。各项指标在全国副省级城市和省会城市中位于前列，至2015年末，南京上市公司和拟上市公司数量，计划将双双过百。 资料来源：江苏省证监会 * 江宁区重点企业集团 江宁区重点企业集团名录 统宝光电（南京）有限公司 中国东方航空江苏有限公司 华宝通讯(南京)有限公司 英华达(南京)科技有限公司 南京帕威尔电气有限公司 中电电气(南京)光伏有限公司 英华通(南京)科技有限公司 2009年南京重点企业集团主要分布于南京市中心区域，江宁区只占总数的7%，且主要集中于通讯、科技类公司，此类公司通常会选择自建办公和购买总部型办公，因区内所占企业集团数量较少且类型特别，对本项目的消极影响较少，且有可能成为本项目总部型办公机会客户。 数据来源：南京市2010年统计年鉴 * 江宁区产业发展——三产发展 近五年来，江宁区产业结构不断优化升级，至2010年三产比例为5.2：62.8：32.0 ，第二产业仍占主导地位，第三产业增速快，平均年增长率为16.5