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[项目代理作业流程图] [宏观经济研究阶段] 宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数宏观金融政策：货币政策、利率房地产按揭政策固定资产投资总额：社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 [宏观市场研究阶段] 房地产开发状况分析 房地产业发展概况 土地资源的供给状况 房地产业投资状况分析 房地产业市场供给结构分析 商品房销售与空置状况 房地产价格分析 土地供给市场深度分析 房地产开发投资状况 房地产投资概况 房地产开发企业规模分析 房地产投资结构透视 商品房开发建设情况分析 房地产市场供应状况分析 重点城市房地产开发及地产文化比较 现阶段房地产业发展存在问题 [区域市场趋势研究] 区域房地产市场发展现状及趋势； 区域功能定位及发展规划； 区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究； 区域房地产市场发展现状研究 区域总体市场供求状况； 区域市场消费特征、消费者状态分析； 区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析； 区域发展趋势及市场细分状况等分析；? [土地价值发现阶段] 宏观市场土地环境及价值分析 微观市场土地竞争环境价值分析周边土地状况优劣势分析 地块自身优劣势分析（swot分析）地块市政状况及施工条件分析；?周边道路、交通状况分析；?周边环境状况分析；?周边人文状况分析；?周边生活、教育各种配套设施状况分析；?周边其他影响因素分析；?? [初步可行性分析] 项目用地环境调查 项目地块价值分析与反算 宏观和区域市场调查与研判 市场环境研究 竞争对手研究 房地产需求研究发展规划和建设规模确定 规划设计方案选择 资源供给分析 项目定位分析：目标群体定位、功能定位、品质定位、形象定位、身份定位等项目开发组织机构 项目开发建设计划建议 规划设计指导原则、建筑外立面设计指导原则 户型设计建议、配套设施设计建议 景观设计建议、智能化设施建议 物业管理建议成本控制建议、最低整体均价、预期整体均价、入市价格、可提升价格建议、价格差系数建议销售步调与工程进度配合、销控、销售前期培训广告定位、广告预算、媒体组合、营销周期划分及其策略投资、筹资能力评估 投资成本与费用测算 项目财务评价：财务性分析、风险性分析风险评估及规避方式 项目可行性综合评价 [项目可行性研究] 一 项目用地周边环境分析　　1、项目土地性质调查　　地理位置　　地质地貌状况　　土地面积及红线图　　土地规划使用性质　　七通一平现状　　2、项目用地周边环境调查　　地块周边的建筑物　　绿化景观　　自然景观　　历史人文景观　　环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　项目的水、路、空交通状况　　地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4、周边市政配套设施调查　　购物场所　　文化教育　　医疗卫生　　金融服务　　邮政服务　　娱乐、餐饮、运动　　生活服务　　娱乐休息设施　　周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　历史人文区位影响二 ?区域市场现状分析　　1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　项目所在地的居民住宅形态及比重　　政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规　　短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划　　2、项目所在地房地产市场总体供求现状　　3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异　　4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现　　5、商品住宅客户构成及购买实态分析　　 各种档次商品住宅客户分析　　 商品住宅客户购买行为分析　　 三? 土地SWOT（深层次）分析　　1、项目地块的优势　　2、项目地块的劣势　　3、项目地块的机会点　　4、项目地块的威胁及困难点　　四? 项目市场定位　　1、类比竞争楼盘调研　　类比竞争楼盘基本资料　　项目户型结构详析　　项目规划设计及销售资料　　.综合评判　　2、项目定位　　市场定位：　　区域定位　　主力客户群定位　　功能定位　　建筑风格定位　　五 ?项目价值分析　　1、商品住宅项目价值分析　　选择可类比项目　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比土地价值　　A、?市政交通及直入交通的便利性的差异　　B?