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法律顾问 商品房交付及项目入伙作业指导书 总则 定义 本作业指导书所称商品房交付及买受人入伙，是指开发商将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。 目的和依据 为预防和控制商品房交付、入伙及保修业务中的法律风险，依据相应法律、法规和部门规章的规定以及房地产买卖合同特制定本作业指导书。 适用范围 本作业指导书适用于金地（集团）股份有限公司及其子公司以及子公司的下属公司和分支机构。 作业细则 商品房的交付 法律顾问在商品房交付及项目入伙过程中，可根据公司业务部门的要求，进行项目抽查，现场巡查，开发商进行如下行政审批后，方可向业主交付商品房： 开发商进行商品房交付的条件 商品房交付的一般条件 房屋建筑工程经竣工验收合格； 取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明； 完成竣工验收备案并取得回执 有的城市的买卖合同文本中存在交付条件的选择，如经综合验收、规划验收，不建议选择此类条件，因为条件严格、期限较长，并且相关法律规定房地产项目取得竣工验收备案回执，便可投入使用。 项目入伙 入伙通知书 入伙通知书内容 按买卖合同约定的时间及内容发出入伙通知书，主要内容是告知入伙办理时间、携带资料、缴交费用等，另外深圳的合同文本要求注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。 入伙通知书的发送 按照合同地址、电话进行填写，并采用特快专递邮寄； 特快专递详情单中的投递提示栏应填写“XX花园XX栋XX号入伙通知书”； 退回邮件不拆封存档； 集中入伙后进行特快专递回执及退件的整理，对于收到特快专递退件又未入伙的业主应再次发送《催办入伙的通知》； 整理《邮寄发送清单》并与特款专递回执及退件一起存档。 房产入伙应交付的文件 相关文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖合同具体要求为准）: 深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告； 竣工验收合格证明文件； 《房地产（住宅）质量保证书》； 《房地产（住宅）使用说明书》； 《收楼意见书》； 《业主临时公约》（《临时管理规约》）； 前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单； 合同约定的交付文件； 上述文件中的6.1.3、6.1.4项，卖方应提供加盖公章的原件；6.1.1、6.1.2、6.1.7项应出示原件并提供加盖公章的复印件；6.1.5、6.1.6项应由买方填写或签署; 上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。 商品房入伙应公示的文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖合同具体要求为准） 土地使用权出让合同; 深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执; 工程竣工验收报告; 建设工程规划验收合格证; 燃气专项工程竣工验收报告; 电梯验收合格证; 消防验收合格证; 建筑节能专项验收; 建设用地规划许可证; 建筑工程施工许可证; 建筑工程规划许可证; 商品房入伙应备查的文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖合同具体要求为准） 民防工程验收证书; 室内环境污染检测报告; 供电、给排水达到使用条件的证明; 档案验收证明; 水电竣工图; 总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图; 前期物业服务合同; 入伙手续办理 办理入伙手续时，业主本人应亲自到场，并携带身份证原件供工作人员核对。本人未到场，委托他人代办，要求提供业主经公证的授权委托书； 联名业主未全到场办理收楼入伙手续，委托其中一方代为办理手续的，原则上要求提供未到场业主经公证的授权委托书（详见附件一），如授权委托书没有公证，则应由办理手续的联名业主签署承诺书（详见附件二）; 《深圳市房地产买卖合同》中约定：“买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。”因此房屋交付的标准应为买方签收钥匙收条。 注意：如业主拒绝签署钥匙收条，我司工作人员应避免将已填写工程质量问题的《收楼意见书》提供给业主。 房产交付验收及工程质量保修 集中入伙时间内提出的质量瑕疵保修 对于业主在集中入伙时间内验收提出的保修项目，应由我司陪同验收的人员填写《收楼意见书》，并应注意填写《收楼意见书》上的保修内容，不要扩大整改范围及质量问题，不要填写工程质量以外的内容，由业主签字确认后，我司陪同验收的人员再签字确认； 对于业主在《收楼意见书》写上“拒绝收楼”、“整改后再收楼”、“不符合交楼条件”，“不符合交楼标准”或者其它否定收楼、入伙等意见的，或者不签字确认的，我司工作人员不要签字； 除《收楼意见书》以外，业主提交的其他任何形式的工程质量问题的书面文件，我司均不予签收，因买卖合同中约定：“买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出