“A州”市新桥镇 (126亩占地) 房地产项目可行性分析.doc

“A州”市新桥镇房地产项目可行性分析 “A州”市新桥镇 126亩占地片区 原属本镇的 新城房地产开发公司, 由于该公司资金不足, 无法启动本项目, 有意转让。镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平, 希望找到能开发高品质住宅的开发商。本(房地产开发)公司不论是资金实力, 还是开发水平在全国来说可谓是顶尖的 根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求, 该 126亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区，经过对“A州”全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售, 而且有丰厚的利润，该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 该 126亩占地片区位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口，紧接“A州”科技学院, 有良好的文化气氛，道路宽敞交通便捷, 有新山大桥与古城区相连。 项目占地126亩中, 120亩是建住宅用地, 6亩是建配套幼儿园用地，容积率为2.0, 总建筑面积为16万平方米, 小高层和多层相结合, 沿街底层为商业配套用房(约占5%)，具有一定的开发规模, 并能为品牌的延续提供保障, 给公司带来良好的社会效益和经济效益，本项目的建设资金完全由本公司自筹, 不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 “A州”市，东邻上海, 西傍金陵, 南接苏杭, 北依长江，面积8488.42平方公里, 占全省面积的 8.27％，市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。 2001年, “A州”市完成国内生产总值1760亿元, 经济总量在三角洲位居第二, 列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元, 显示出强劲的增长势头，整个市的人口580.53万, 城区人口为80万，新区的经济发展保持良好的发展势头, 全年实现工业销售产值400亿, 同比增长17%，完成国内生产总值160亿, 同比增长14.2%，实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 2002年以前“A州”市住宅市场分析 整个“A州”的住宅以零星分散建设为多, 不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设, 使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅, 贵了又觉得不合算，居民居住观念没有改变, 大多数“A州”人认为, 过了运河就觉得离开了城市, 到了郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区, 不适宜居住，同时, 新桥镇一直以来治安、环境都不好, 在一定程度上限制了该区域的房价，消费观念限制了整个“A州”市的房价. 许多“A州”居民留恋于“小桥、流水、人家”, 只要有地方住, 能吃饱, 不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产，这段时间里, 虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使“A州”房地产更上一个台阶。 2002年全市经济继续走强, 也是“A州”房价飞涨的一年 2001年10月份，A州市土地全面实行招投标, 从至, 开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平，与此同时，政府出台了一系列的相关政策，“A州”强化“强市富民”意识, 努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行。同时, 改变全市居民的消费观念。规范了房地产开发, 改善了投资环境, 使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营，把房地产开发作为城市新的经济增长点, 大力发展城镇建设。 在市区范围内, 加快土地供应制度的改革, 停止新批量土地的开发项目, 对存量土地开发项目采取限制的态度, 使开发总量得到控制，同时, 积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设，加强城市建设步伐, 动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 “A州”市 新桥镇住宅市场分析 “A州” 自04年10月份拍卖的土地中还没有形成楼盘; 许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格； 据“A州”市建设局市场调查统计： “A州”市 05年房价总体上涨了14.8% 本项目发展前景 投资7亿元的新桥镇改造被“A州”市列为“十五”规划重大项目； 随着新桥镇二期建设进行, 该片区将成为连接古城和新区的中心； 之前, 某开发商以159万元/亩的价格竞得了新桥镇一地块, 楼板价约为1000元/ m2, 而本公司在地价上有一定的优势(约为600元/ m2 )； 所以, 根据现有市场价(未考虑房价上升), 本项目住宅均价定位在3300元/ m2 .