土地出让制度对房价的影响（reico）.pptVIP

影响住宅价格的因素 我国城市土地出让制度改革的线索 土地价格高涨是导致住宅价格高涨的重要原因 * 土地出让制度对房价的影响 REICO 工作室 流动性 …… 城市化 土地出让制度 居民收入 成本 城市土地出让制度的特征 土地出让制度与土地价格 我国土地出让制度改革建议 土地价格与住宅价格 1 2 3 4 我国城市土地出让制度的特征 1. 我国城市土地出让制度的特征 1. 有偿、有期限 土地使用制度 无偿、无期限 《宪法》 以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主 土地使用权的出让方式 划拨、协议为主 《物权法》 1988年公布实施的《宪法》修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。 2007年开始实施的《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。 城市土地出让制度三个特征： 1.土地供给的政府垄断； 2.招拍挂为主的土地出让方式； 3.一次性缴纳土地出让金的土地批租制度。 住宅价格上涨 外部条件： 城市政府对土地财政的依赖； 住宅市场的“卖方市场”。 这三个特征都有推动土地价格上涨的内在逻辑，是土地价格上涨的前提条件，但是这三个特征却不必然能够推动土地价格上涨。 我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。 政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。 特征一：政府垄断城市土地供给 政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。下图描绘了五种土地出让方式的市场参与程度差别。划拨几乎没有市场因素；协议属于作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。 特征二：招标、挂牌、拍卖为主的竞争性的出让方式 不同土地出让方式的市场参与程度和价格不同 从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。 与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。 特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制” 土地出让制度与土地价格 2. 土地出让制度与土地价格 2. 土地供给垄断 控制土地数量 1.土地需求方面没有竞争； 2.竞争不充分； 3.买方具有和卖方谈判的能力。 不一定导致土地 价格上涨 需求方充分竞争 土地价格上涨到最高 一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（1） 这一点可以通过土地出让方式的市场参与程度差别进行验证。 划拨土地是最缺乏市场 参与的一种出让方式，可以预计划拨的土地价格最低。 在协议出让方式下，需求方还有与政府谈判的余地，并且竞争也不激烈，因此，土地价格还可以维持在较低水平。 在招拍挂出让方式下，由于土地需求方的激烈竞争，土地价格将会出现非常明显的上涨。 北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况 一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（2） 北京市2008年1月1日到2010年1月1日住宅用地出让价格情况 北京市（市本级和城八区）在此期间共出让住宅用地317幅，其中公布成交价格的233幅住宅用地通过协议、挂牌和招标三种方式出让。 住宅用地的挂牌和招标是协议出让价格的5.8倍和6.6倍；普通商品房用地的协议出让价格上涨了8.8倍和9.3倍。 重庆市2008年1月到2010年1月住宅用地出让价格情况 重庆市（市本级和城六区）此期间成交价格的住宅用地共107幅，没有协议出让的土地。 挂牌和拍卖出让的土地均价分别是划拨住宅用地均价的3.8倍和4.8倍。 单位：元/平方米 一、土地出让方式推动土地价格上涨的内在逻辑（3） 北京市和重庆市2008年1月到2010年1月不同出让方式出让的住宅用地 100 100 100 100 100 100 100 % 317 104 12 1 160 38 2 合计 17.35 15.38 0 0 17.5 28.95 0 % 55 16 0 0 28 11 0 招标 35.33 21.15 0 0 45.63 44.74 0 % 112 22 0 0 73 17 0