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商品房定价方法 定价 方法 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 总价还原法 类比法 开发阶段 产品类型 前期 后期 住宅 商业 办公 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 总价平衡法 类比法 市场比较法 动态价格 选取模型 按照产品、客户、区位相近的原则选取竞品对象 设定比较项 根据产品不同设定不同比较项 设定比较权重 各比较项分设不同的权重 设定模型权重 为比较竞品设定不同的权重 计算 根据竞品最新成交价计算本案价格 静态价格 增长率 近阶段市场上该类产品平均增长率 步骤： 市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一： 优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到； 不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足 市场比较法例证 西城区板块 共康板块 竞品选取原则—— 单价相近原则，单价在1100-14000元范围内； 客户相近原则，交通导入客结合区域客； 品质相近，在区域内均为标杆项目。 按照以上原则，我们应重要关注万科四季花城与和欣国际花园。 和欣国际花园 四季花城 外部因素 系数 比对因素 本项目 和欣国际 四季花城 备注 10% 地段因素 评分 100 105 95 四季花城虽也处于西城区板块,但位置较偏 15% 生活配套 评分 100 100 90 本案与和欣国际均享有大卖场等生活配套 20% 轨道交通 评分 100 105 90 和欣享有双轨道优势,而本案新地块距离轨道线较远 10% 外部景观 评分 100 100 95 和欣国际南面也有河景优势 内部因素 10% 开发商品牌 评分 100 95 105 万科盛高和欣 5% 物业形态 评分 100 105 100 四季花城与和欣国际现售及后续均以小高层为主，本案后期有多层叠拼 5% 总规模 评分 100 90 95 盛高万科和欣 10% 产品 评分 100 95 105 四季花城90平米3房优秀，本案房型附加值高 10% 物业管理 评分 100 100 110 万科物业品牌较好 5% 内部景观 评分 100 100 95 和欣国际有水系,本案有坡地景观 100% 系数累加 100 101.25 97 本项目综合得分高出四季花城，但低于和欣国际 项目价格 ？ 13400 11500 参考权重 50% 50% 和欣国际与本案靠近轨道线，四季花城与本案同属西城区板块，周边配套较好 本案静态价格： 13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米 市场比较法例证 本案小高层动态价格可达13500元/平米 市场比较法例证 按照04年7月至08年4月以来月度平均价格增幅1.6%计算 假设本案08年10月开盘——12847*（1+1.6%） = 24 成本法 概念 优点 1 3 适用对象 2 缺点 4 以房地产价格各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。 新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，尤其是医院、学校等公益性房地产项目。 成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设备、建筑装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，并不适合于代理公司市场人员。 让一般人看得见，有似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。 土地费用 1、设施建设费 2、土地投标地价 3、契税及手续费 前期工程费 1、可行性研究费 6、监测及试桩、桩测试费 10、监理及审价费 2、勘察、规划、设计费 7、招标管理费 11、规划请照费 3、住宅建设配套费 8、配套方案征询费 12、“三通一平”费 4、人防费 9、质监费、交房前各项验收费 13、其它 5、测绘费 建安工程费 1、独栋别墅 5、多层（不带电梯） 2、联排、双拼别墅 6、商业 3、小高层 7、不可售配套设施（会所等） 4、高层 基础设施配套费 1、供水 6、环卫 10、河道处理 2、供电 7、电视 11、景观、绿化 3、供气 8、道路、围墙 12、雨污水管工程 4、电话 9、车库 13、智能化工程 5、环保 期间费用 1、管理费用 2、销售费用 3、财务费用 1、多层、别墅 2、小高层、高层 不可预见费 维修基金 成本构成 收益法 又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。 1 2 3 4 概念 收益法 （收益还原法） 是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、商业。 适用对象 面对商业型房产项目，或者在市场比较法中缺乏可比对象的情况下，适宜采用该方法。 优点 收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。 不足