房建业营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制.ppt

第十二条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 第七节 提供不动产经营租赁缴纳增值税的规定 一、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 1.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。 2.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 例4—15、房地产业于2016年5月1日起试行营改增，甲房地产公司有一幢2014年之前建成的商厦，2016年5月6日与某商贸公司签订经营租赁合同，租赁年限5年，年租金300万元，合同签订后20日内一次性付清全部租金。租金1 500万元已经于5月15日收讫存入银行，商贸公司开始入住。请计算应交增值税。 应交增值税＝15 000 000÷（1＋5%）×5%＝714 285.71（元） 较营业税税负降低额＝15 000 000×5%－ 714 285.71 ＝35 714.29（元） 税负降低率＝35 714.29÷750 000＝ 4.76% 例4—16、丙房地产公司有一个营改增前的老项目，2016年9月份竣工并开始销售。D商贸公司以12 400万元购置了一个超市，10月份出租给CBD超市公司，年租金1 500万元，租期5年，合同签订后一次付前2年的租金，2年后，在租赁年度开始前20天付下一年租金。第一次租金已经于10月21日到账，请计算应缴的增值税。 [案例分析] 从D公司来看，是在营改增之后购置的不动产，根据《实施办法》规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。”D公司不符合此项规定。 但是，丙房地产公司开发的项目属于老项目，在出售给D公司时，只能按简易办法5%开具发票，所以，D 公司出租时，如果按11%的税率征收增值税，有些欠妥，只能按老项目计算缴纳增值税。 销售额＝含税销售额÷(1＋5%)＝30 000 000÷(1＋5%) ＝28 571 429（元） 应纳税额＝销售额×5%＝28 571 429×5% ＝ 1 428 571（元） 二、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。 试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。 例6—17、假设，A公路管理公司有一条营改增之前建的收费公路，2016年5月1日试行营改增A公司已经登记为一般纳税人，5月份该公司收车辆通行费300万元，请计算应交增值税。并计算与营业税相比税负降低程度。 3 000 000÷（１＋３％）×３％＝87 378.64（元） 如果交营业税＝ 3 000 000×５％＝150 000（元） 税负降低额＝150 000－87 378.64＝62 621.36（元） 　　 税负降低率＝ 62 621.36÷150 000＝41.75% 　　 三、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 1.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 　 2.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。