示范区设计管控要点.docx

编号：版本：V1.0示范区设计管控要点（征求意见稿）编制日期审核日期批准日期2012.7修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的为提高销售示范区设计成果品质，确保销售样板示范区的设计管理工作良好开展，确保示范区展示品质效果，为体验式营销提供基础保障，特编制设计管控要点。适用范围本管控要点适用于中冶京诚房地产板块所开发项目的示范区规划选址、土建、装修、景观专业设计管理工作。示范区设计成果要求参见房地产事业部下发的各阶段设计成果要求，本文强调了示范区设计工作过程中的前置性，设计管理过程需对营销、成本、工程等部门提供及时的技术支持服务。示范区设计内容示范区设计内容：包括售楼处和样板展示区范围内土建专业、装修专业、景观专业、以及相关项目的二次深化设计内容。示范区设计主责人及其职责示范区设计主责人为各区域公司主管设计的公司副总或设计经理。主责保障实现公司运营计划的实现，以及部门协调，项目设计计划的控制及执行。明确各专业设计的工作范围，保证土建专业、装修专业、景观专业或其他专业交叉处无漏项设计，并避免设计交叉处责任不明确的问题。示范区设计前置条件示范区土建专业介入启动时间为概念规划设计方案通过决策会审批后。确定示范区位置及范围。2.1根据项目交地情况、工程进度、销售计划、营销策略确定示范区的总体位置。2.2示范区的位置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达。2.3确定示范区设置原则：为临时还是永久、独立样板间还是与售楼处结合、永久售楼处、样板间、景观示范区日后转换方式。2.4明确示范区设计、施工范围。2.5避免、减少因示范区的选址造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期。示范区定位要求3.1项目定位、营销展示需求（营销部门配合提供）。3.2功能设置要求考虑示范区范围外重要客户接触点（交通指示牌、沿途广告、沿线城市景观、临界围挡）的景观效果。针对客户接触点现状及其它影响和干扰因素制定相应方案及措施。考虑客户在示范区内参观流线的合理性和韵律感，逐层地通过示范区范围内接触点不断加深客户对项目印象。实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响。售楼处和样板展示区距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具。示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼处距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具。示范区内应设置不少于20个停车位的专有停车场，并考虑销售高峰期的客户临时停车点。示范区目标成本。示范区开放计划（满足公司运营计划）。示范区面积配比要求5.1售楼处各功能房间面积需求。5.2样板户型套数。5.3景观软硬配比要求。六、土建专业设计管控要点设计准备阶段编制设计任务书。任务书中需明确：方案设计风格、目标成本造价、方案设计成果目录、设计工作计划等相关内容。详见《住宅项目建筑规划及单体方案设计任务书》模板。编制与土建相关须二次深化设计工作的设计计划及设计深度要求。如：外幕墙、屋面、外装装饰物、夜景照明等。确定设计费标准、明确设计限额要求，选择设计单位并签订合同。方案设计阶段方案设计阶段工作重点需要与营销部门确认的设计要点：示范区方案是该项目建筑风格的体现。示范区方案与该项目推广主题的吻合。需要与成本部门确认成本目标的分配。建筑户型分析，优化户型，并针对后期产品提升预留方法。客户参观动线是否有利于销售道具的使用。进行售楼处各功能区的划分及明确各区域面积需求。建筑设计与精装修设计、景观设计、市政设计以及其他设计工作的对接。各专业应衔接统一，确保无设计漏项。方案设计阶段管控要点方案是否满足示范区运营要求：明确示范区开放时间要求。明确营销展示要求。需要与营销部门进行户型优缺点分析，制定应对措施。需要与营销部门确认户型应为典型户型或具有营销示范性。需要与营销部门、成本部门确认材料部品清单。预先判定主要材料的采购难度及可行性。技术要求中的施工工艺应满足实现设计效果。施工图设计阶段施工图设计阶段建筑专业工作重点明确建筑外装修与室内装修的交接处节点设计：售楼处室内外相接的铺地、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口、雨篷、室内外标高。保证建筑外墙装饰效果，明确装饰材料选型及施工作业工法。审核户内标高，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高避免冲突，门窗洞口的尺寸高度可满足室内外装饰做法收口。深化设备及弱电系统管线穿墙洞口的尺寸及定位，配合结构专业复核可行性。审核电梯井道基坑、冲顶高度、机房梁下高度与电梯产品技术参数一致，配合结构专业复核结构条件。施工图设计阶段结构专业工作重点结构是否合理，如临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构。审核结构、建筑专业图纸一致性，结构预留门洞窗口和结构板面标高应与建筑标高一致等。避免出现梁、柱出台，审核结构降板后层高应满足使用要求。审核电梯井道基坑、冲顶高度、机房梁下高度与电梯产