比较法之调整方法.PDFVIP

第三章 比較法 3-13 第三節 比較法之調整方法 比較標的價格調整之方法如下： 一、百分率法 將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較， 並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。（估技 19） 二、差額法 指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比 較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。（估技 19） 三、計量模型分析法 蒐集相當以量交替表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影 響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調 整率及調整額之方法（估技 19）。例如，迴歸方程式：Y = 50 − 0.5X ，其中 Y表示房地單價（萬元／坪），X表示屋齡（年）。應用計量模型分析法應 符合下列條件： 必蒐集應用計量模型分析關係式自變以個以五倍以上之比較標的。 計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係以不得低於零必七。 截距項以外其他各主要影響價格因素之係以估計值同時為零之顯著機率 不得大於百分之五。（估技20 ） 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差 異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於 估價報告書中敘明。（估技24 ） 舉例說明 比較標的之條件如下： 出售予親弟；；；；每坪30萬元；比；常市；便宜二；； 3-14 第三章 比較法 ；；；；之；；；指數95% ；；；；；之；；；指數100% ； 勘；標的之區域因素較比較標的差3% ； 比較標的之個別因素較勘；標的好5% ； 試以百分率法進；；；；並列式說明； 【解】修正調整如下： 情況調整： ∵正常市價 × (1 − 20%) = 30 萬／坪（比較標的價格） 80 正常市價 × = 30 萬／坪（比較標的價格） 100 100 ∴比較標的價格× = 正常市價（勘估標的價格） 80 （情況調整） 價格日期調整： 勘估標的價格日期之指以 ∵比較標的價格× = 勘估標的價格 比較標的成交日期之指以 100 ∴比較標的價格 × = 勘估標的價格 95 （價格日期調整）  區域因素調整： ∵比較標的價格 × (1 − 3%) = 勘估標的價格 97 ∴比較標的價格 × = 勘估標的價格 100 （區域因素調整）  個別因素調整： ∵勘估標的價格 × (1 + 5%) = 比較標的價格