非市场经济适用房对市场的影响.docVIP

房地产政策及重大事件解读——非市场化保障性住房对市场的影响解读 ? ? 中国指数研究院 /文 ? ??? 随着政府加大房地产调控和监管力度，房地产政策对于市场的影响越来越深入和广泛。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出《房地产政策及重大事件解读》，及时提供房地产政策及重大事件的深度分析，以帮助用户把握行业脉搏，及时制定和调整企业发展战略，以顺应瞬息万变的市场变化。 ? 2008年主要政策及事件： 1、2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），揭开了2008房地产调控的第一幕。 2、2008年1月8日，北京市建委和工商局发布关于对《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》示范文本修订的通知。 3、2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员颁布《经济适用住房开发贷款管理办法》。 4、2月7日，中华人民共和国国务院颁布《土地调查条例》（第518号）。 5、2月18日，北京市建委在北京建设网上公示的《 HYPERLINK /news/2008-02-18/1518383.htm 北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发2008 HYPERLINK /news/2008-02-18/1518390.htm 年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》。 6、2月19日，北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”。 ? 保障性住房的影响和作用 ? （一）政府实施保障性住房政策的意图 ??? 保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。其主要意图包括： 1、实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展； 2、改善居民居住条件，保障中低收入者的住房权利； 3、调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。 ? （二）对房地产市场（尤其是对房价）的影响 1、从宏观上看，2008年保障性住房的推广实施将对目前高位运行的房价产生一定的影响。对于一些土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会???解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，这就可能降低楼市上涨预期，重点关注中西部城市，比如武汉、昆明。 2、对于像北京、深圳、上海这样的大城市，土地资源越来越紧缺，而商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少。加之以后会有更多的土地被强制用做保障性住房。商品房用地减少，导致开发商之间的争夺更加激烈。在这样的形势下，商品房的价格预计不会降下来。从宏观角度来看，这些城市稀缺资源（地段等特殊因素）的房地产供需压力并不会有明显降低，但保障性住房周边的项目回调压力加大。 3、从总体上来说，在短时期内保障性住房的推广不会对二手市场造成太大影响，对二手房市场的影响关键在于看5年后的住房保障政策的具体落实情况。总而言之，随着“双紧”政策和保障政策的陆续执行，将进一步影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展。预计2008年房地产市场在转型中调整前行，供求将趋于平衡；结构渐趋合理；价格将走向平稳；预期转向渐趋理性化。 ? （三）对开发商的影响以及开发商的对策 ??? 对于开发商而言，保障性住房将会产生积极和消极方面的双重影响。积极影响主要有： 1、有利于与当地政府建立和保持良好的关系，以便日后更好地争取土地和项目； 2、有利于树立企业良好的品牌形象； 3、有利于培养潜在客户，争取客户对其他商品房的支持等。 ??? 当然保障性住房对房地产开发企业来讲也有消极的一面，保障型住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。对开发企业而言，要向万科学习，争做“好孩子”，而不应以对抗、排斥的心态来看待保障型住房，应该积极配合政府做好保障性住房。预计2008年楼市“两条腿走路”的机制将逐步建立，政府保障性住房解决中低收入者的住房问题，而高收入者仍将通过商品房市场实现自己的住房需求。对一些有实力的大企业而言，肯定会更多地涉足保障型住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。 ? （四）问题及改进措施 ??? 各地保障性住房在实施过程中也将存在一些问题，例如资格审查不严，保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不合适，交通不便利等等，这些问题的存在可能会阻碍政策性住房推进的进程，因此各地要因地制宜，制定合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。??? 具体措施包括： 1、政府应根据市场需求变化，特别是在房价高的大中城市，加大保障性住房的房源和土地供应，动态把握其供给规