中国西部家纺服装产业城综合体项目完整版.docxVIP

关于中国西部家纺服装产业城综合体项目的报告根据“一区一主业”的发展规划，彭州市着力打造家纺服装产业，提出将加快建设家纺服装产业功能区，整合优化产业资源，提升产业发展环境，是沿海家纺服装产业向内地转移的主要承接地。预计到2015年底，彭州将建成中国西部家纺服装之都，实现销售收入300亿元，拉动就业20万人。中国西部家纺服装产业城综合体项目位于彭州市工业开发区南部新城规划范围内，总占地约1万余亩。该项目以彭州市政府和合展集团联合成立的平台公司作为开发主体，统一规划，统一开发。目前通过中介人介绍，我公司已与合展（集团）有限公司下属彭州泰和置地有限公司管理层进行初步接触，通过合展集团在彭州设立的项目公司共同合作，由合展集团作为“城市运营商”，按照与政府签订的协议对彭州市政府规划的10000亩土地执行一级土地整理和二级地产开发联动，采取“分期整理，滚动开发”的模式，整合众多社会资源。通过厂房、商铺、住宅销售，实现预期总收入670亿元，实现毛利201亿元。一、背景介绍合展（集团）有限公司成立于2004年，是集金融、能源、旅游、地产、影视文化等多种业务于一体的跨行业、跨部门、跨地区的大型企业集团。该集团以实质企业作为基础支撑，以金融股权投资作为战略发展方向，积极开展资本运作，入股锦州银行、大新华航空公司，投资燕山基金入股的渤海租赁借壳*ST汇通，入股香港华谊兄弟、香港地利集团、香港上华国际有限公司、广东中钰科技有限公司、北京百得亨环保科技有限公司、新疆环波软件有限公司等，发展势头锐不可当。合展集团董事局主席田伟担任第十一届全国政协委员，第九届、十届、十一届全国青联常委，第九届北京市青联副主席，北大资源学院副院长、山东大学管理学院兼职教授等职务，具有一定的政治基础。合展集团近年来发展迅猛，在地产领域有其特有的运营模式：在项目地设立专门的项目公司，与当地政府合作进行土地“一二级联动”开发，已经取得成功案例。例如2011年4月，合展集团在铁岭市银州区投资50亿元建设东北寿光果蔬贸易城项目（铁岭农副产品贸易物流中心），该项目现已开始招商引资。2010年，合展集团下属九州华伟创业投资有限公司就中国成都濛阳水岸新城项目于彭州市政府签订投资协议。项目总投资104亿元，总建筑面积348.98万平方米。现合展集团已在彭州当地设立彭州泰和置地有限公司专属打造该项目，预计该项目的纯住宅在2012年3月正式对外销售。另据了解，合展集团已在彭州成立专门的项目公司，注册资本1亿元，专门负责中国西部家纺服装产业综合体项目的开发及配合政府为主的后期招商引资。二、项目内容彭州将建成6.6平方公里（约10000亩）的家纺服装产业功能区，重点发展总部经济和纺织服装产业加工项目。其中，规划工业用地5848亩，商贸用地（包括服装市场，家纺市场，面辅料市场，物流市场）919亩，居住用地2033亩，水域与陆地1159亩（一期到五期）。据合展透露，该公司现已从彭州市政府获得3300亩的土地指标（见协议）。其中，商贸区净地面积1049亩（位于以成彭高速彭州收费站两侧，服装商贸区450亩；家纺商贸区284亩；面辅料商贸区680亩；物流区300亩。）；纯住宅净地面积531亩和未来彭州市新区的商住净地面积1699亩（位于轻轨线两侧）。商贸用地将为主体的区域，建成后将成为融生态、商务、时尚、购物于一体的西部家纺服装购物中心、会展中心、商务中心、时尚发布中心。目前，商贸区服装专业市场一期用地120亩拆迁已经基本完成，本月底前完成挂牌，年内启动建设，预计明年年底建成并投入使用。据合展的透露，彭州政府有意压低工业用地价格（预计每亩收益10-15万元），而对商业用地价格没有规定。因此，先开发商业用地不仅能给公司带来可观的土地增值还能为后期开发工业用地及二级开发提供足够的资金保证和转化收益。（一）开发模式及盈利模式汇通金控如以投资入股合展集团旗下子公司-彭州家纺产业园有限公司的方式参与，对整个10000亩产业城进行长期的土地整理及开发。可供汇通金控选择的开发模式分别为：一二级联动模式和仅一级土地整理的开发模式。针对不同的开发模式，盈利模式也会有所不同，下面将主要就不同开发模式下的盈利模式做一个简单的分析。1、一级土地开发的盈利模式土地一级开发净收益来自于国有土地使用权出让价款与土地一级开发成本和政府提取的各项费用之差。其中，土地一级开发成本通常包含项目前期费用、征地拆迁补偿费用、基建费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。国家有关规定应提取的费用则包括各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。另外，根据成都市第26号文件的规定，投资方的投资年回报率应不高于投资方实际投资金额的12%，加上资金使用成本6%（按银行贷款利率基准）和一定的上浮空间，投资方