[经济学]05房地产业状况与企业典型运营模式剖析.ppt

对产业的深刻理解是一个企业成功的前提 “外因”和“内因”共同决定了企业的竞争优势。 中国自古就有“男怕入错行”和“同行不同利”的说法。 产业有其内在的发展规律，一个专业化经营的企业，其最终命运掌控在产业的手中，即使企业内部经营再完善，最终也会随着产业的衰退而退出竞争的舞台。 “同行不同利”的案例比比皆是，企业定位正确是前提，之后能够在竞争中取胜就需要看企业的“内功”了。 长寿的企业基本都是通过不断修正定位和不停修炼才能获得持续发展的，这是一个循序渐进的过程。 1、深入理解房地产业的特点 2、房地产业的长期供求分析 3、房地产业中短期形势分析 4、房地产典型经营模式剖析 5、房地产业竞争格局及走向 房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要地位 房地产业是国民经济的支柱产业 外部资源整合能力目前仍是我国房地产企业的最主要能力，从长远来看，我国房地产业正从外部资源整合为重转向内部管理，即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升 在行业发展初期和变革期，外部资源的整合是企业成败的决定要素，而在行业外部环境趋于稳定时，管理才会成为胜出的关键。对于房地产公司而言，外部资源整合的重点在于获取土地和融资，内部管理的重点在于压缩前期规划设计周期和正确产品定位以加速周转 由于我国在98 年才取消福利分房制度，相比成熟国家几十年甚至上百年的行业发展历程，我们显然处于发展初期。在此期间，对内管理和组织效率的提升远远没有增加土地储备以获取增值收益对企业的盈利贡献大。而在行业进入平稳发展期，土地增值收益对利润贡献减弱，加强管理带来的周转速度提升就成为企业业绩保持增长的新推动力 美国房地产企业是通过内部管理实现增长的典型，因为其行业发展已经历了一百多年历程，并且涉及房地产开发各种生产要素是完全自由竞争，由于少了土地增值收益这一环节，美国房地产企业的毛利率，水平在8％－16％之间，明显低于我国30％－40％的平均水平 当前我国土地和资金市场的非自由竞争状况，决定了我国房地产业的资源整合特征和金融属性短期仍无法改变 从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是稍有滞后，且波动幅度较大，一般为GDP波动的2－3倍 从国际经验看，房地产发展周期与经济周期基本一致，但是波动幅度明显较大，一般为GDP波动的2－3倍 宏观经济发展具有周期性，不同阶段政府政策不同，企业持有不同金融产品（债券、股票、商品、现金）收益明显不同 在经济周期的前两个阶段（再通胀和复苏阶段），房地产投资具有良好的收益 而在经济周期的后两个阶段（过热和滞胀阶段），房地产投资收益状况比较糟糕 中国房地产业发展与宏观经济形势密切相联，经历了多次起伏 从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速释放，市场前景乐观 城市化进程加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础 中国2006 年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上 从发达国家经验来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1 个百分点提升，可持续30---40年。 城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600 万城镇人口。如果按每人住房20 平方米计算，将新增住宅需求3.2 亿平方米。 从国际经验看，城市化率沿着S 型曲线变动，城市人口超过30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过70% 从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；郊区城市化，形成大都市圈；最终，人口迁移在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移趋于稳定 从山东各地市城市化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市的阶段，中小城市市场潜力巨大 人均居住面积的改善将进一步推动房地产业的发展 由左下表看出，中国城市人均住宅建筑面积逐年增长，平均每年增加约1平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求 建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中明确提出，到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米；与发达国家相比，中国城镇居民人均居住面积还有很大的改善空间 未来居民住房改善性需求将进一步推动房地产业高速发展 家庭户规模不断减小，家庭总数持续稳步上升是房地产需求长期看好的特殊原因 家庭户规模不断减小，说明家庭分化趋势明显，家庭中越来越多的子女独立出去重新组建家庭，这部分人群将会形成潜在住房购买需求 依赖人口率呈下降趋势，说明中国人口中支付能力最强的15-64岁人群占比逐渐增大，这部分人群会形成巨大的资产投资（包括住宅购买）需