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第一部分 物业管理基础理论 一、物业管理的概念: 1、物业：指 单元性房地产 。 2、物业的分类：按用途分： 居住物业，商业物业（收益性），工业物业，其他用途物业。 其他物业（特种物业）：医院物业、高校物业、政府物业 等。 3、物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及其设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 4、物业管理的基本特性：(4个) 社会化、专业化、企业化、经营化。 二、物业管理的产生和发展 (一) 物业管理在国外的发展状况: 1.起源地:英国 1860年，在英国,工业的高速发展带动了劳动力的需求，农村人口城市化造成了严重的住房问题．如:没有先进的管理思想, 业主和租户之间的问题层出不穷，纠纷不断即房租的收取时间和方式,房屋损坏的维修责任的认定等.这时，伯明翰的一位女房东名叫奥克维亚.希尔(Octvia.Hill)想出了一种管理办法，对自己和租户以合同的形式明确了双方的责任和义务。 约定内容： （1）承租者遵守房东制定的规范如出入时间； （2）按时交纳房租；（3）房东及时对损坏的设备设施进行修缮。 这被视为最早的物业管理。 现代国外物业管理状况： 新加坡的物业管理　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。　　物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。　　　　法规健全，操作性强。香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。 (三)中国香港的物业管理　　 中国香港物业公司数量非常多，政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。香港的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全。实行大厦公契制度。物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。　　物业公司的酬金有行规。香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。完善的招投标制度。香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制，因此已形成了一套完善的招投标机制。 (二)物业管理在中国的发展: 1.1980年以后.1981年深圳市第一家物业管理公司即深圳市物业管理公司成立. 2.第一次招投标是1994年1月10日深圳万厦物业公司通过投标获得莲花北村新建小区的管理权.2002年7月28日深圳市住宅物业公司接管了贵州省政府5号办公楼，意味着政府物业开始走向市场。 3.1994年11月建设部出台《城市新建小区应逐步推进社会化、专业化的物业管理模式》；2000年中国物业管理协会成立，2003年《物业管理条例》出台；2007年出台《物权法》并对《物业管理条例》进行了修订。 三.物业管理的内容 1.常规性的公共服务 2.针对性的专项服务 3.委托性的特约服务 1：常规性的公共服务 房屋建筑的维修保养管理、设备设施的基本管理、环境卫生的绿化管理、安全防范和消防管理、车辆管理、维修及财务管理、档案资料管理、公众代办性质的服务。 2：针对性