房地产市场-政策篇参考.ppt

房地产市场 目 录 地 ◇土地政策 ◇土地政策 ◇土地政策 ◇政策的推出 ◇政策的推出 ◇政策的推出 ◇房贷政策 ◇房贷政策 ◇房贷政策 ◇房贷政策 ◇房贷政策 ◇房贷政策 ◇房贷政策 谢谢！祝大家赢在金岸! * 2010.12.23 土地政策 政策的推出 房贷政策 2008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。到2010年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。 土地出让金将再提10% 整治闲置土地 楼市调控从严不懈 银监会联动排查闲置土地 直指地产开发信贷 土地招拍挂制度有望修改 推广北京模式 9月启动首次土地问责 尽量减少土地损失 国土部： 土地出让金将再提10% 土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。3月中旬，国土资源部下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%。土地出让金将再提10% 整治闲置土地 楼市调控从严不懈 按照《闲置土地管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这些土地由于闲置满两年，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。只要土地超期不能开工的，就应该退地。 土地招拍挂制度有望修改 推广北京模式 基本方案为摒弃“价高者得”的交易方式，尝试大量采用综合评标的方式出让土地，减少土地价格在评标指标中所占的比例；或是采用暗标，即多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间开标，方案最好或价格最高者得到土地——在这样的模式之下，就避免了现场面对面“飙价”的过程。 银监会联动排查闲置土地 直指地产开发信贷 在此之前,银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单,在拥有了这份名录之后,继再融资渠道被封锁之后,银行信贷的限制,才刚刚真正开始。 “开发商房地产项目贷款会因为被列入黑名单而受到的影响是显而易见的,开发商的融资能力将会受到限制,融资成本可能上升。 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 二、建立考核问责机制。 三、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 五、增加居住用地有效供应。 六、调整住房供应结构 七、确保完成2010年建设保障性住房、各类棚户区改造 八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 九、加大交易秩序监管力度。 十、完善房地产市场信息披露制度。 回看国十条 新国五条 1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。 2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 新国五条 3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策 5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。 阵痛难免 政策之巅 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例由20%提高至30%。 对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例提高至50%,贷款利率由之前的各种优惠提高至基准利率的1.1倍;二套房认定标准以家庭为单位,以借款人实际持有房屋数量为标准。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 住建部要求,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价销售;预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。 政策分析 10年政策强度由国务院出台,有别于历年的各部委和地方政府出台的政策。国务院出台政策纲要后,工行率先出台按揭贷款实施细则,中行、建行随后纷纷表态。表面上,我们只是看到比0