房地产开发项目项目管理参考.ppt

房地产开发建设过程中的几个问题 招标方式：公开招标？邀请招标？ 施工合同形式：哪种风险最少？ 项目管理：质量控制？进度控制：成本控制？ 设计阶段成本控制:不可忽视 建成后房屋：毛坯房？精装修？ 招标方式：公开招标？邀请招标？ 鲁布革电站工程 我国首次实行土建工程国际竞争性招标：鲁布革电站工程 从1984年我国工程建设实行招投标制。 鲁布革水电站位于云南罗平和贵州兴义交界处。 日本大成公司 仅用11个月就打通了我国石灰岩地区断面最大的导流隧洞，创造了大型水电工程当年准备、当年截流的国内新记录 事实上它的高效节省是我国水电建设史上从未有过的，日本大成公司使用的是中国国内的施工队伍。  鲁布革工程经验 包括：工程管理、施工技术、劳务管理、配置等方面，第一次把竞争机制引入工程建设领域，实行招投标、进行施工项目总承包管理，科学组织施工现场管理机构和作业队伍，提高效率，追求工程经济效益。 按照是否包料划分 1.包工包料合同 这种方式较为普遍。 2.包工部分包料合同 外商在中国开发房地产项目时采用这种方式。 3.包工不包料合同 这种方式在房地产开发建设中很少使用。 按计价方式不同划分 固定总价合同 固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。 它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。 2.成本加酬金合同 适用于紧急工程 按工程实际发生的成本加上商定的总管理费和利润，来确定总包价. ?成本加固定百分数酬金 ?成本加固定酬金 ?成本加浮动酬金。 3. 可调价合同 法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； 工程造价管理部门公布的价格调整； 一周内因非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时； 双方约定的其他因素。 4. 计量估价合同  以工程量清单和单价表为计算包价的依据。开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。这种承包方式在国内外普遍应用。 FIDIC合同条件 FIDIC是国际咨询工程师联合会的法文缩写， FIDIC牵头命名的《土木工程施工合同条件》的初版，在国际工程界简称为FIDIC合同条件。 有人称FIDIC是国际承包工程的“圣经”。 FIDIC是集工业发达国家土木建筑业上百年的经验，把工程技术、法律、经济和管理等有机结合起来的一个合同条件。FIDIC的总部设在瑞士洛桑。 FIDIC合同条件 FIDIC对承包商、对业主、对咨询工程师都是平等的，作为承包商应尽量选用 FIDIC，这样才能更好地保护自己的经济利益及合法权利 以低价拿标，靠索赔赚钱。FIDIC是单价合同，它强调量价分离 项目管理：质量控制？进度控制？成本控制？ 工程项目管理 广义的工程项目管理 狭义的工程项目管理 工程项目管理通常取其狭义的理解。指开发建设项目施工阶段的管理 工程项目管理 (1)质量控制 (2)进度控制 (3)成本控制 (4)合同管理 (5)安全管理 (6)信息管理 (7)开发商、建筑师、承包商等关系的协调 质量事故 1998年夏季，在某长江防洪堤倒塌中，钢筋混凝土结构的防洪堤里居然没有钢筋； 在浙江某地的防海潮堤中，施工单位对其重要部位掺入泥土和草袋，使该段无法起到防海潮作用； 1999年1月4日重庆市綦江虹桥整体垮塌，造成40人死亡、14人重伤的惨剧； 在云南某段高速公路竣工不到一个月，就发生大量地段的塌方 2004年12月21日，河南周口市东方家具材料批发市场近2万平方米的轻钢屋架结构发生整体垮蹋，造成严重经济损失。 当前质量事故的原因剖析 建筑招投标市场不规范 建筑材料质量低劣 缺乏相应的责任制 如浙江宁波的跨海大桥就是一个有力的例证 违反客观规律－－追求“多快好省” “三边”、献礼工程 违背技术规范 质量控制 决策阶段的质量控制 设计阶段的质量控制 施工阶段的质量控制 施工质量控制方法 1 限制合同转让与分包 2 严格按技术规范施工 3 严格材料和设备采购质量关 4 建立质量保证体系 5 强化工程建设监理 6 规范市场惩治腐败 进度控制 工程进度控制包括： 项目施工总周期 项目施工的进度计划 横道图法与网络图法 编制其他配套进度计划； 监督项目施工进度计划的执行； 施工现场的调研与分析。 工程进度控制基本程序 进度计划 横道图法 制作简便 在我国进度管理中普遍采用 适合用于较简单的建筑工程 缺点是从图中看不出关键线路和关键工作 建筑工程成本控制主要包括的工作： (1)编制成本计划，确定成本控制目标。 (2)审查施工组织设计和施工方案