解读【上海市住宅物业管理规定】.pptVIP

P * 上海市物业管理行业协会培训中心 上海市物业管理行业协会培训中心 上海市物业管理行业协会 解读《上海市住宅物业管理规定》 2011年3月11日 “双七”彰显物业管理立法的进步历程 1997年07月01日 《上海市居住物业管理条例》 2004年11月01日 《上海市住宅物业管理规定》 2011年04月01日 《上海市住宅物业管理规定》 解读一调整管理区域须征得业主同意 特点： （工程设计方案审查时）提出预划意见 （建设工程规划许可证）提出划分申请 （尚未划分的处理） 结合居委会布局划分 （调整区域的处理） 二分之一业主同意并公告 解读二（1）建立物业维修保证金制度 交纳主体：开发商 交纳时间：房屋所有权初始登记前（大产证） 保管单位：房屋保障局 管理原则：统一缴存 归属不变 专款专用 政府监管 解读二（2）建立物业维修保证金制度 维修主体: 开发商 物业受托：签订委托协议 协议内容：范围、项目、费用、质量、验收标准、 时间 、无法维修的处理等 存在问题：已入住不申请大产权怎么办？ 解读三物业服务费将同质同价 范围：同一区域 提供：同一内容 实行：同一标准 存在的问题：商品房VS商品房，商品房VS动迁房，商品房VS售后公房等等 解读四业主大会筹备难题将破解 筹备主体：乡镇政府、街道办事处 筹备时间：60日 组成人员：业主、开发商、街道、房办、居委会（5代制） 筹备原则：单数、业主等于或大于二分之一、组织推荐、协调解决 筹备特点：组长由街道代表担任 解读五创设业委会交接制度 托管条件：换届改选小组成立或离任10日内 托管内容：财务凭证、业主清册、会议纪要、印章等 托管单位：房办 托管执行：新一届业委会 拒不移交的处理：街道督促移交，警方介入移交 解读六（1）创设物业紧急维修机制 紧急情形： 电梯、水泵故障影响正常使用； 消防设施损坏，出具整改通知书； 外墙墙面有脱落危险、屋顶、外墙渗漏等情况，影响使用、安全，鉴定机构出具证明。 解读六（2）创设物业紧急维修机制 申报方法： 业主大会成立前： 申请人： 物业公司 批准单位：区房保局 审价单位：会计师事务所 资金渠道：维修资金直接列支 解读六（3）创设物业紧急维修机制 申报方法： 业主大会成立后： 申请人： 物业公司 批准单位：业委会 备案单位：区房保局 审价单位：会计师事务所 资金渠道：维修资金列支 解读七（1）非紧急状态维修的规定 条件：未提交成立业主大会报告 结果：不得动用 承担：开发商 条件：提交报告业主大会未成立 结果：可以动用 申请：提出维修实施方案 程序：居委会组织业主征询意见 核准：全体共用部分业主 审价：会计师事务所 承担：维修资金列支 解读七（2）非紧急状态维修的规定 解读八（1）“居改非”引入听证制度 居改非程序： 改性范围：区域范围 申请单位：区规土局 会办单位：区住房保障局 听证会： 利害关系人 审批单位：区人民政府 解读八（2）“居改非”引入听证制度 居改非程序： 改性范围：区域范围内房屋单元 申请人：单元业主 满足条件：法律、法规，管理规约 征求对象： 利害关系人 审批单位：区住房保障局 报批单位：区规土局、消防等机构 解读九（1）建立双重政府监督指导机制 住房保障局指导与监督范围： 业主大会、业委会；（参与筹备、派代表、监管资料等业务指导） 物业公司、项目（小区）经理；（发资质、资格证等） 维修基金；（紧急状态审核、备案，代为组织等） 建筑物、构筑物，设施设备及场地。（核定管理区域、招投标、保修金监管等） 解读九（2）建立双重政府监督指导机制 乡镇、街道指导与监督范围： 建立住宅小区综合管理工作制度； 业主大会、业委会；（组建、日常运作。接受报告，派代表任组长、代行职权、督促移交、备案等） 解读十（1） 物业服务合同届满的通知义务 期满前的处理： 业委会 时间：3个月； 会议：业主大会决定（续聘或另聘） 义务：书面通知物业公司 物业公司 时间：3个月 义务：书面通知业委会 解读十（2） 物业服务合同期满后的通知义务 届满后的处理： 事实服务合同阶段 条件： 业主大会没有续聘或另聘决定； 物业公司继续提供服务的； 终止需提前3个月。 解读十一业主自行管理得到制度保障 实施条件： 确定两个二分之一同意；（砖头与人头） 确定执行机构； 确定管理内容、标准、费用和期限； 确定管理师事务所的代理方案。 解读十二（1）法律责任加重 违反《管理规约》的处理： 业委会可以在物业管理区域内就相